“보증금 돌려받겠다”… 전셋집 ‘강제경매’ 늘었다

서울 강제경매 등기건 역대 최다
세입자들 피해 보전 위한 자구책
중저가 빌라에 강제경매 몰려… 43.8%로 가장 많아
깡통주택 늘면서 신청 속출할 듯

보증금을 돌려받지 못한 임차인(세입자)이 전세금 반환 등을 이유로 살고 있는 집을 상대로 강제경매를 신청하는 사례가 늘고 있다. 금리 인상에 따른 전세대출 이자 부담 증가로 전세 수요가 줄고 전셋값이 떨어지면서 집주인에게서 제때 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 경매를 통해 피해를 보전받으려는 자구책이라는 게 전문가들의 설명이다.

11일 법원 등기정보광장에 따르면 지난해 서울에서 신청된 부동산 강제경매개시결정등기는 6544건으로 전년 대비 12% 늘었다. 이는 관련 통계가 집계되기 시작한 2010년 이래 최대치다.

특히 중저가 빌라에 강제경매 신청이 몰렸다. 지닌해(1~10월) 서울 전체 강제신청 건수 500건 중 빌라(다세대주택)가 219건(43.8%)으로 가장 많았다. 다음으로 아파트가 155건(31%), 주상복합단지가 111건(22.2%)을 차지했다.

경매는 강제경매와 임의경매로 나뉜다. 강제경매는 채무자가 대여금 등을 변제기일까지 갚지 못할 경우 법원의 채무금액 확인 판결문을 확보한 후 채권자가 법원에 직접 경매신청을 해야 절차가 진행된다. 채권자는 채무자의 부동산을 매각해 대여금을 상환받게 된다. 재판 없이 저당권을 근거로 경매 신청이 가능한 임의경매와 차이가 있다.

강제경매 신청이 늘어난 것은 치솟는 금리에 대출 이자 부담을 감당하지 못하는 채무자가 많아진 데다 역전세난 심화로 제때 전세보증금을 돌려주지 못하는 집주인이 증가한 탓이다. 실제로 지난해 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증보험 사고 금액은 총 1조1731억원으로 전년보다 2배 이상 늘었다.

보증보험사고란 세입자가 전세계약 해지·종료 후 한 달 안에 보증금을 되돌려 받지 못하거나 계약 기간 중 경매나 공매가 이뤄져 배당 후 전세보증금을 받지 못한 경우를 의미한다. 전세금 반환보증보험은 전세 계약 종료 후 임대인(집주인)이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 HUG가 책임지는 것이다. 임대인이 전세금을 돌려주지 못하면 HUG가 임차인에게 대신 전세금을 돌려주고 HUG는 강제경매 절차를 거쳐 임대인에게 구상권을 청구한다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "개인 간 채권·채무를 원인으로 하는 강제경매 건수가 늘고 있는 것은 보증금 반환 청구소송에서 승소한 임차인들이 경매로라도 구제를 받기 위해 강제경매에 나서는 경우가 많아졌다는 뜻"이라고 말했다.

전세금 반환보증보험 사고액 증가로 대위변제(보증기관에서 세입자에게 보증금을 먼저 돌려준 뒤 임대인에게 회수하는 것) 금액도 급증했다. HUG의 대위변제액은 지난해 9241억원으로 전년 대비 83.4% 늘었다. 역대 최고치다.

업계에서는 강제경매 신청이 앞으로 더 늘어날 것으로 본다. 최근 전셋값이 하락하면서 신규 전세가격이 직전 계약가격을 밑도는 역전세난이 심화하고 있어서다. 여기에 집값도 가파르게 내리면서 집을 팔아도 전세보증금보다 모자라는 '깡통주택'(전셋값이 집값을 웃도는 주택) 우려까지 커지고 있다. 이 선임연구원은 "매매와 전셋값이 동시에 하락하는 부동산 침체기에는 깡통주택이 늘면서 강제경매 신청 사례도 덩달아 속출할 가능성이 있다"고 말했다.

보증금을 돌려받지 못한 임차인(세입자)이 전세금 반환 등을 이유로 살고 있는 집을 상대로 강제경매를 신청하는 사례가 늘고 있다./제공 = 연합뉴스