[장용동 칼럼] 2021년 부동산 전망과 과제

2021년 새해 부동산시장은 어떻게 전개될 것인가. 부동산 대책들이 본격 영향을 미치면서 시장이 안정세에 접어들지, 아니면 지난해에 이어 시장의 상승 잠재력이 커지면서 우상향 장세가 지속될 것인지에 관심이 쏠리고 있다. 정부 정책에 시장이 굴복할 것인가, 아니면 시장이 정책을 이길 것인가가 화두다.

우선 대내외적 변수를 분석해 보면 현재의 부동산 시장에 가장 영향을 미치고 있는 요인은 저금리와 풍부한 유동성, 그리고 집값 상승 불안 심리와 정부의 부동산 정책의 압박효과 등으로 요약해 볼 수 있다. 우선 제로 금리로 상징되는 세계적 저금리 추세와 풍부한 유동성은 2020년에 이어 큰 변화가 없을 것이 확실하다. 되레 유동성은 더욱 확대될 것이다. 코로나 여파로 무너진 경제와 산업의 회복, 소비 적극화하기 위해서는 돈 풀기가 지속될 수밖에 없다. 미국은 이미 9000억 달러(993조 원대)에 달하는 바이든의 경기부양책 집행에 들어간 상태다. 우리의 경우 잉여자금이 1200조 원대를 넘어선 가운데 증시 고객예탁금만 60조 원대에 이를 정도로 유동성이 극에 달하고 있다. 이는 거품 경고에도 불구하고 2021년 자산시장은 그 어느 해보다 달아오를 공산이 크다는 것을 의미한다.

집값 상승에 대한 불안 심리 역시 증폭될 가능성이 크다. 특히 서울권 및 수도권, 지방 대도시권으로 확산된 풍선효과가 재차 서울권으로 환류되는 양상이다. 이미 시장은 서울권의 아파트 공급이 제대로 되지 않을 것이라는 불안과 공시가 상승에 따른 재건축 아파트 분양가 상승 여파 등이 겹치면서 겨울 비수기 매수심리가 꺾이지 않고 있다. 입주물량 감소와 전세난 등이 가격 오름세에 큰 영향을 미칠게 분명하다. 연평균 인허가 실적이 지속적으로 감소, 2020년 인허가 물량이 200만 가구(2015년의 41%수준)에도 미치지 못한데다 서울권 새해 아파트 입주물량 역시 2만9000가구 수준으로 2020년의 절반수준에 그칠 것으로 파악되고 있다.

정부의 압박 정책이 어느 정도 시장에 영향을 미칠지도 변수다. 새해에는 양도세 등 세금 폭탄이 더욱 현실화되고 분양권도 주택 수에 포함되며 분양가 상한제 아파트의 실거주 기간이 의무화되는 등 족쇄가 더욱 조여진다. 하지만 2020년 7번에 걸쳐 크고 작은 대책을 내놓았음에도 집값과 전세가가 크게 오르는 전세시장마져 크게 들썩이는 상황을 막지 못했다. 지난해 하반기 임대차법 시행 후 전국적으로 무려 5.2%, 서울은 78주 연속 올라 2.99%가 오른 상황이다. 결국 정책이 시장을 이기지 못하는 상황이 새해에도 지속될 가능성이 크다는 얘기다. 더구나 정책철학이 바뀌지 않은 한 정부는 시장의 요구를 합리적으로 수용하기보다는 누르는 정책을 지속적으로 펼칠 가능성이 커 시장불안이 사그라지지 않을 것이다. 서울시장 등 선거 정국 역시 부동산 시장 거품 장세에 일조를 할 소지가 크다.

이렇게 본다면 새해는 물론 중장기적으로도 집값 불안은 지속될 공산이 크다. 자산시장이 부푸는 장세에서 나 홀로 시장에서 이탈, 손해를 보겠다는 사람은 없다. 바로 영끌이 생기고 빚투가 나오는 것도 같은 맥락이다. 또 국내 집값이 크게 오른 만큼 미국 등 해외투자에 눈을 돌리는 수요도 증폭될 전망이다. 반면 상업용 부동산은 더욱 힘들 것으로 예상된다.

주택시장 안정을 위해서는 정부와 여당의 부동산에 대한 인식이 먼저 바뀌어야 한다. 현재와 같은 정책으로는 계속해서 문제만 양상 할 수밖에 없다. 핀셋규제는 풍선효과를 가져와 전국 집값을 올려놓았고 분양가 상한제는 로또 청약을 낳으며 재건축 규제는 신축아파트 가격의 폭등, 대출규제는 가진 자만 이익만을 가져주는 식이다. 과감히 서울 재건축을 풀어야 한다. 그리고 민간과 공공의 역할을 재정립, 민간의 역할을 적극 활성화하고 공공은 저소득층에 국한 대폭 역할을 확대해야 한다. 시장의 게임체인지 요체를 적극 발굴, 코로나로 인해 침체된 경제를 다시 도약시키는데 부동산이 큰 역할을 할 수 있게 해야 한다.