[장용동 칼럼] 정책의 핵심은 ‘시장이 원하는 주택 공급’

문재인 대통령이 신년사에서 부동산 문제에 대해 “공급 확대에 역점을 두고 빠르게 효과를 볼 수 있는 다양한 주택공급 방안을 신속히 마련하겠다”고 약속, 그 대안에 관심이 쏠리고 있다. 집권 4년 동안 전국적으로 집값이 뛰고 극한 전세 대란이 벌어졌는데도 안정화 내지는 자신 있다며 낙관론만 펼친 그동안의 시각과 정책기조와는 다를 수 있어 대책에 시장의 눈과 귀가 쏠리고 있는 것이다. 더구나 변창흠 국토부장관은 그동안 꾸준히 시장 주변에서 머물러온 전문가로 여타 정치권 장관 등과는 분명히 체감도가 다를 수 있는 만큼 이번 첫 작품에 더욱 무게가 실리는 분위기다.

주택 소비심리가 안정되어 가격이 안정되고 전월세 시장이 원활하게 돌아가며 주거복지나 주거서비스가 원만하게 전달되는 시스템은 하루아침에 완성되지 않는다. 정책은 한술에 배부를 수 없고 우격다짐 규제만으로 목표를 달성할 수도 없다. 정권마다 시장혼란→규제 강화→시장침체→규제 완화 정책이 반복되고 국민 모두가 학습효과에 젖어 부동산을 최고의 가치이자 관심으로 여기는 연유도 여기에 기인한다.

현 정부 들어서 주택공급대책은 모두 5번 정도 발표됐다. 집권 1년차에 공적 임대 85만 가구를 비롯해 공공분양 15만가구 등 총100만 가구의 무주택서민을 위한 공급책을 내놓은데 이어 이미 하남 교산 등 3기 신도시 건설계획을 발표, 토지수용에 들어간 상태다. 서울권내 유휴지나 저밀도, 공공이전지 등의 주택공급방안도 서너 차례 발표되고 진행 중인 것 역시 주지의 사실이다. 상가와 관광호텔을 개조, 전국에 11만4000가구 임대주택 공급계획 발표 등 엄청난 물량공급을 예고한 상황이다.

하지만 이 같은 공급대책이 한갓 공수표에 그치고 집값이 치솟고 전월세난이 극심해진 이유는 파동의 진원은 외면한 채 숫자 놀음에 급급했기 때문이다. 그것도 서울의 집을 원하는데 수도권에 짓고, 아파트를 요구하는데 빌라 다가구를 건설하며, 분양을 원하는데 임대를 강요하는 식이었기 때문이다. 무엇보다 다주택보유자를 가수요 내지 투기꾼으로 몰아붙인 점이 악수였다. 공급이 충분한데 가수요 때문에 시장불안이 초래된다며 이를 강력히 규제하는데 골몰한데 따른 것이다. 세금폭탄 대안을 우선적으로 밀어붙였고 이로 인해 똘똘한 한 채 인식이 생겨나면서 바로 시장을 자극하는 우를 범한 것이다. 또 개인 이익은 모두 악으로 규정하는 정책 철학이 서울권 재개발, 재건축의 규제로 이어졌고 이를 피하다보니 남의 다리 긁는 식의 땜질 공급책을 양산, 시장의 신뢰를 잃어버린 것이다.

결과적으로 공급대책의 핵심은 수요가 원하는 곳에 충분히 공급한다는 시그널이다. 서울에 아파트가 안정적으로 공급된다는 신뢰를 주어야 한다는 얘기다. 이를 위해서는 재건축, 재개발사업 활성화가 필수적이다. 새로운 택지 조성이나 신도시 건설은 인구 감소시대에 국토의 과개발일 수 있다. 저밀도 지역, 준공업지역 등의 고밀화방안 역시 자칫 서울을 조잡하게 만드는 결과를 낳을 수 있다. 이미 기반시설이 갖추어진 지역의 노후화된 낡은 주택을 헐고 3만불 시대에 걸맞은 첨단화된 아파트를 건설하는게 시대적 사명이다. 물론 사익은 공익과의 절충이 절대 필요하다.

아울러 민간의 주택공급기능을 활성화하는 게 중요하다. LH 등 공공 주도의 재개발, 재건축은 작동이 되지 않을게 분명하다. 마찬가지로 공공임대에 지나치게 의존하는 정책도 재고해야 한다. 이미 영국 등 유럽에서 눈덩이처럼 불어나는 공공임대 보전비, 건설비 등으로 민간 매각을 시도하는 사례가 이를 입증해 준다. 차라리 주거비를 보전해 주는게 나을 수 있다. 일본 등에서 검증된 민간 임대를 활성화해 나가는게 답이다. 부동산 문제는 정치가 아닌 시장원리에 기반을 둔 정공법으로 풀어야 시시포스의 헛수고가 되지 않는다.