[장용동 칼럼] 대선주자들의 부동산 관련 공약, 3대 검증 요소

여야를 막론하고 2022년 대통령 선거 후보자들의 기선 잡기가 치열하다. 특히 문재인 정부의 부동산정책이 시장 혼란과 더불어 가격 잡기에 실패한 만큼 여야 대선 후보자들이 불로소득 환수, 주택 공급, 임대차, 부동산 세금 등에 관한 공약을 잇달아 발표하고 나섰다. 민심 이반이 심각한 현재 상황을 극복, 반사이익을 얻고자 함이다. 따라서 표를 쥐고 있는 국민으로서나 대선 후보의 처지에서도 부동산정책 공약은 매우 중요한 핫 이슈이며 내년 4월 대선 승패를 결정짓는 최대 변수가 될 것이다.

그런 의미에서 여야 대선 후보자들의 부동산 관련 공약을 제대로 검증해보는 일이야말로 실로 중요하다. 자칫 지난 4년간 겪어온 자산 및 소득의 불평등 심화, 매매 및 임대차시장 불안에 따른 주거비용 폭등, 저출산 심화, 소비 위축, 투기적 심리 확산 등 부동산 시장 불안에 따른 경제 사회적 폐해를 재차 겪을 수밖에 없기 때문이다.

우선 부동산 관련 정책 공약이 시장을 중요시하는 철학에서 출발했는지를 점검해봐야 한다. 다시 말해 시장을 가볍게 보고 철저하게 개입, 통제하면 된다는 발상이 가장 위험하다. 규제와 통제는 되레 시장을 자극해 왜곡과 혼란을 초래하고 집값이 폭등하는 결과를 가져오는 게 생리다. 노무현 정부에서 가수요, 투기꾼이라는 명분으로 시장에 막무가내식 규제를 가하고 집값을 통제함으로써 가격 상승과 빈부격차 심화 등 심각한 상황을 초래한 바 있다.

반면 김대중 정부에서는 부동산 규제를 풀어 시장을 다독이며 외환위기 경제에 활력을 불어넣었다는 점에서 시사하는 바 크다. 정부는 시장의 역할(가격 결정)을 중시하고 스스로 해결할 수 없는 것을 제도로 보완하는 게 최선의 역할이다. 이를 어기고 규제로 해결하겠다는 철학과 비전이 시장의 화를 불러온다는 점에서 대선 주자들의 부동산정책 공약을 되짚어볼 필요가 있다.

다음으로 향후 부동산 시장 변화를 제대로 담고 있는지를 평가해보는 것이다. 문재인 정부의 큰 오류 중의 하나가 지난 70~80년대의 구시대적 프레임으로 부동산정책을 입안하고 집행했다는 점이다. 쉽게 말해 주택보급률이 104.8%(2019년 기준)에 이른다는 수치를 과신한 것이다. 소득이 꾸준히 증가해 좋은 집을 원하는 수요가 크게 늘고 있으나 국민 절반 이상이 거주하는 아파트의 44%가 지은 지 20년이 넘은 낡은 구시대의 주택이라는 점을 간과한 것이다. 집값 상승 요인이 다주택자들을 중심으로 한 투기꾼에 의한 것으로 보고 여기에 매달린 게 결정적 실수였다. 새집, 고품질의 주택에 살겠다는 수요가 지속해서 증가하고 1인 가구 수요의 폭증하는 트렌드를 읽지 못한 것이다. 시대변화가 급물살을 타는 만큼 시장 패러다임 변화에 능동적으로 신속 대응하는 부동산정책이야말로 무엇보다 중요하다. 더구나 주택은 단순히 거주하는 물리적 공간이 아니라 온갖 삶을 담는 그릇으로 변화하고 있다. 코로나 상황과 미래 주거를 고려해보면 주거 서비스와 주거복지가 크게 부상하면서 향후 엄청난 수요를 몰고 올 것이며 이는 집값을 결정하는 새로운 요인 될 게 분명하다.

마지막으로 차기 대통령과 집권당은 코로나 상황 후유증 극복이 최대 과제가 될 것이다. 따라서 이에 걸맞은 치밀한 정책이 수반되어야 한다. 예를 들면 현재 미국에서 벌어지고 있는 ‘전산업에 걸쳐 소비는 폭발하는데 물건이 없어서 못 파는 상황’이 대표적인 사례다. 이른바 서플라이 체인(supply chain) 급체 증세 극복이 최대 관건이다. 부동산 분야도 마찬가지다. 이미 철근은 구득난이 심화하면서 철금(鐵金)이 된 지 오래다. 주택 등 건설 자재 구득난이 갈수록 심화하는 추세다. 인력 역시 코로나 상황으로 외국인력 조달이 쉽지 않다. 운송 수단 체계 붕괴 등으로 인한 가격 폭등도 심각하게 다가올 것이다. 이는 건설 원가 상승으로 이어지고 주택가격 상승이 재차 뒤따를 수밖에 없다. 임기응변식 보랏빛 공약만으로는 복잡다단한 부동산 시장의 안정이 어렵다. 주택 관련 학회, 단체 등 전문가 토론과 목소리가 아쉽다.