[장용동 칼럼] 새 정부 부동산시장, 어떻게 전개될까

대선 후 부동산시장은 어떻게 전개될까. 선거 결과에 따라 다소 강도의 차이는 있겠지만 당분간 부동산시장 분위기는 짙은 관망세를 유지할 것으로 예상된다. 이미 시장은 지난해 하반기부터 오름폭이 꺾이면서 가격 상승세가 크게 둔화하는 추세다. 주당 가격 오름세가 3분의 1수준으로 내려앉았고 마이너스 상승으로 전환, 본격 하락장에 진입하고 있다.

예컨대 주간 아파트 가격 동향을 살펴보면 완연하다. 전국 매매가격 변동률은 2월 셋째 주 -0.01%를 기록했다. 지난 2019년 9월 둘째 주 이후로 약 2년 5개월 만의 하락 전환이다. 수도권(-0.02%)과 서울(-0.02%)은 하락 폭을 유지했고, 지방(0.00%)은 전주 대비 0.01%포인트 감소하며 보합 전환된 것으로 나타났다. 연중 집값 변동폭이 가장 크고 거래 입질이 많은 설 이후 2월의 시장이 안정세를 유지한 것 자체가 침체 장세 진입을 대변해 준다.

대세 하락장 진입 이유는 대출 규제가 직접적인 요인이다. 이어 대출금리의 급격한 인상과 4년간 지속된 집값 상승의 피로감, 정부 규제 여파와 대선 관망세가 더해진 데 따른 것으로 분석된다. 이러한 하락요인을 감안할 경우 대선 후 단기적으로 약세장이 더 깊어질 공산이 크다. 대세 하락기에 진입한데다 여야 유력 대선후보가 도시권 공급 확대를 비롯해 다주택자 양도세 폐지 등 시장에 영향을 미칠 굵직한 공약을 내건 만큼 이에 대한 정책변화를 지켜볼 가능성이 크기 때문이다.

게다가 다주택자 양도세 폐지 등이 조기에 정책화될 때 보유세로 고민하던 다주택자의 매물이 대거 출현, 하락 분위기를 더욱 부추길 수도 있다. 여기에 강한 대출 규제와 금리 인상이 수요를 지속해서 압박, 시장을 더욱 냉각시키는 요인이 될 것이다. 매도자들이 급격히 증가하고 매수세가 심하게 감소하는 최근의 매도매수 심리지수가 이를 뒷받침해준다.

물론 서울의 경우 입주 물량 감소 등 수급불균형이 여전히 지속될 것이고 재건축, 역세권 고밀도 개발 등의 여파로 상승요인이 여전히 잠복해 있고 경기권은 GTX 추가 대선공약 등으로 외곽의 상승요인이 상존하고 있지만, 집권 초반 정책변수를 넘어서기 힘든 점을 참작하면 단기 대세 약세장은 불가피할 것이다. 인플레이션이 가속화되는 시장 외 경제적 변수 역시 부정적인 영향을 미칠 수밖에 없다.

그렇다면 중장기적으로는 어떻게 전개될까. 새 정부가 들어서면 초기 시장은 대체로 약세장에 머물다 1년 정도가 지나면서 점차 활기를 띠는 게 기본 생리다. 역대 정부의 부동산 시장흐름을 분석해 보면 대략 집권 3년 차 정도가 되면 시장이 살아나면서 집값이 강세를 보인 것으로 나타나고 있다. 최대의 집값 폭등을 낳은 문재인 정부의 경우 집권 1년 차에는 불과 1%대 상승에 머물렀으나 3년 차부터 10%대로 뛰어 오르면서 급상승을 불러왔다. 직전 박근혜 정부 역시 집권 초기 0%대에서 4년 차에 3.5%, 이명박 정부는 1년 차에 3.1%에 불과했으나 5년 차에 접어들면서 6.9%까지 뛰어올랐다. 이러한 현상은 DJ, YS 정부도 마찬가지의 전력을 가지고 있다.

이는 집권 초반 정책변수와 강도를 감안한 눈치보기 장세로 관망세가 짙으나 시간이 흐를수록 시장이 영향력을 발휘하기 때문으로 풀이된다. 문재인 정부에서 경험했듯이 거래량이 증발하면 외관상으로 약세시장이 잡힌 것처럼 보이지만 규제에 적응한 수요가 뚫고 나오는 시차는 대략 3개월, 길어야 6개월을 넘지 않는다. 반시장적 규제정책으로 인한 인위적 안정이나 하락은 결코 오래가지 못한다. 진정한 추세하락은 규제 없이도 가능해야 한다.

누르면 튄다는 용수철의 기본 생리를 이해하고 새 정부는 부동산 공약을 철저히 해부, 이제부터 제대로 리뷰해야 한다. 새 대통령은 물론 정권 인수위, 여당 및 각료 등 인사들은 문재인 정부를 거울삼아 정책을 다듬고 긴 호흡으로 시장안정의 길을 모색하길 바란다.