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[장용동 칼럼] 주택 물량 확대 공급의 ‘3대 복병’ 해소 시급

[장용동 칼럼] 주택 물량 확대 공급의 ‘3대 복병’ 해소 시급

기사승인 2022. 04. 28. 06:00
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장용동 대기자1
초미의 관심을 모았던 새 정부의 부동산 정책 로드맵 발표가 미뤄졌다. 규제 완화에 앞서 주택 가격이 재차 불안 조짐을 보이자 공급 확대와 임대차 관련 제도 개선, 세제 개편 등을 골자로 한 인수위의 부동산 정책 발표가 전면 보류된 것이다. 규제 완화 내용이 알려지면서 서울권 재건축 대상 아파트는 물론 분당 등 수도권 1기 신도시 아파트까지 1억원 이상 오르는 추세로 급반전된 탓이다. 규제 완화 기대감이 커지면서 우려했던 상황이 현실로 나타나자 인수위에서 발표하려던 부동산 정책 방향을 일단 연기한 것이다.

주택의 확대 공급에 대한 충분한 시그널을 보낸 후 규제를 풀어나가는 게 순리다. 이런 의미에서 볼 때 정책 발표의 연기는 불가피한 점이 없지 않다. 시장 안정이 우선돼야 미래를 내다본 부동산 정책을 합리적으로 풀어나갈 수 있다는 점에서 더욱 그렇다. 하지만 시장에서 먹힐 주택 공급 확대 시그럴을 보내는 게 그리 쉬운 일이 아니다. 특히 유효수요 지역에 감당할 수 있는 적정가격(affordable)의 주택을 공급해야 하는 당면한 해결 과제와 달리 현실은 되레 역으로 가고 있다.

우선 적절한 가격의 아파트 위주 주택을 수요가 집중된 곳에 공급을 늘리는 방식은 서울권을 비롯해 구도심권의 재개발·재건축 등 정비사업을 통하는 게 현실적이다. 글로벌 금융위기 이후 각국은 주택 수요의 도시 집중 문제를 풀기 위해 역투(?) 중이다. 독일과 영국 등은 각각 150만가구 주택 공급 계획 발표에 이어 적절한 공급 지역의 확대, 공급 기간의 단축, 공급 주체 다양화 등 각종 후속대책을 강화하고 있는 게 대표적 사례다.

이를 참작하면 우리 주택문제 역시 바로 도시 내부의 확대 공급과 적절한 가격, 지원체계 구축이 절대 필요하지만 현행 도심 주택공급 사업 방식이 공공주택 특별법을 비롯해 도시정비법, 소규모 주택 정비법 등으로 다지화되고 사업 형태도 공공 재개발 등 무려 12가지로 구분돼 있어 실제 공급까지는 만만치 않다. 공공과 민간의 협업체계 역시 현실 적용이 쉽지 않고 개발이익에 대해서도 사회적 공감대 형성이 어려운 게 현실이다. 따라서 도심 공급 활성화를 위한 사업 유형 통합 및 혁신적인 민간 공공 협력체제 구축, 인허가 지원체계를 먼저 풀어나가는 게 당면한 과제다.

소유에 집착하는 우리의 거주 패턴을 어떻게 임차 위주로 바꿀 것인가 하는 것도 난제다. 여기에는 가격 안정은 물론이고 저품질 인식까지 해소하는 숙제를 안고 있다. 소위 ‘반값 아파트’로 불리는 토지임대부 주택의 인식 제고와 함께 이를 확대 공급하는 방안이 필요하다. 토지를 제외하고 건물만 분양하는 방식을 택하면 85㎡형을 5억원대에도 가능하다는 게 서울주택도시공사(SH)의 주장이고 보면 시장을 설득할 대안으로서의 가치가 충분하다. 노무현 정부를 비롯해 이명박·문재인 정부에서 시장의 호응을 받지 못한 이유를 적극 분석해 보고 혁신적 개선 방안을 찾아야 한다. 아울러 이전 정부에서 추진해 비교적 인기를 끌어온 중산층 민간임대주택(뉴스테이)을 재도입하는 것도 방법이다.

마지막으로 급등하는 건설 현장의 자재·인건비 역시 풀어야 할 숙제다. 사상 초유 현장 공사 중단 위협 상황까지 발생하는 상황을 고려하면 차후 주택 확대 공급에 걸림돌이 될 소지가 크다. 현장에서는 원가 상승폭이 지난해 대비 이미 15%가 넘어서고 있다는 게 중론이다. 철근 등 원자재 가격 급등은 재차 주택 가격을 밀어 올리는 상황으로 전이될 가능성이 크다. 이렇게 되면 새 정부의 부동산 정책은 게도 구럭도 다 놓칠 게 분명하다.

소위 3대 복병을 해결하기 위한 특단의 해결책이 나와야 한다. 이게 빠진 공급 확대 시그널은 종이호랑이에 그칠 뿐 아니라 시장에 먹힐 리가 없다. 주택 확대 공급을 위한 특단의 대책 마련이 불발된다면 새 정부의 부동산 시장 역시 문 정부와 크게 다르지 않을 게 분명하다.
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