[오늘, 이 재판!] 법원 “임대차법 시행 전 매매계약…임차인 계약갱신 요구 거절은 정당”

재판부 "소유권이전등기 안돼도 계약갱신거부 가능"

개정된 주택임대차보호법(임대차법) 시행일 이전에 매수자가 실거주 목적으로 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했다면 기존에 살던 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다는 법원의 판단이 나왔다. 이미 국토교통부가 같은 취지의 유권해석을 내놓은 바 있지만, 법원 판결이 나온 것은 이번이 처음이다.

19일 법원에 따르면 서울중앙지법 민사40단독 문경훈 판사는 새로운 집주인 A씨 부부가 임차인 B씨 등을 상대로 낸 건물인도 소송에서 원고 일부 승소로 판결했다.

A씨 부부는 임대차법이 시행되기 약 3주 전인 지난해 7월5일 B씨가 임차한 아파트 매수 계약을 체결하고, 당시 임대인이었던 C씨에게 매매가의 10%에 해당하는 계약금 1억3000여만원을 지급했다. 이후 A씨 부부는 같은 해 10월30일 소유권이전등기를 마쳤다.

앞서 B씨는 C씨와 2019년 4월~2021년 4월 해당 아파트를 보증금 5000만원에 월세 130만원으로 하는 계약을 맺었다.

문제는 7월 임대차법 개정에 따라 계약갱신청구권이 도입되면서 발생했다. B씨는 A씨부부가 소유권이전등기를 마치기 전인 10월16일 C씨에게 계약 갱신을 요구했지만, C씨는 이미 A씨 부부와 매매계약을 체결하고 계약금을 수령했다며 B씨의 요구를 거절했다.

A씨 부부는 소유권을 넘겨받은 뒤에도 B씨가 계속해 임대차 계약 갱신을 요구하자 “이전 집주인이 계약 갱신 요구를 거절해 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우라고 봐야 한다”며 법원에 건물 인도 소송을 냈다. 반면 B씨는 “계약갱신요구에 대한 임대인의 거절은 ‘정당한 사유 없이 거절하지 못한다’는 임대차법 6조의 3에 해당하지 않아 효력이 없다”고 맞섰다.

개정 임대차법 6조3의 1항은 ‘임대인은 임차인이 기간 내에 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다’고 규정하고 있다. 다만 같은 조항 8호와 9호에 △임대인이 실제 거주하려는 경우 △임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에는 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다고 예외 조항을 두고 있다.

법원은 A씨 부부의 손을 들어줬다. 문 판사는 “A씨 부부는 임차인의 계약갱신청구권 도입 전 실제 거주를 목적으로 매매계약을 맺었다”며 “이들로서는 해당 아파트에 대한 계약 기간이 종료되면 당연히 실제 거주할 수 있다고 믿었을 것이고 그 믿음에 잘못이 있다고 인정할만한 사정이 없다”고 판단했다.

이어 “또 매매계약 체결 당시는 그 도입을 알 수 없었던 임차인의 계약갱신청구권이 실행되기 전이었다”며 “갱신 요구보다 먼저 소유권이전등기를 마치지 않았다는 사정만으로 계약갱신요구를 거절할 수 없다고 한다면 이는 형평성에 반하는 것”이라고 지적했다.

한편 B씨는 1심 판결에 불복해 현재 항소심을 다투고 있다. B씨는 항소심 판결 선고 전까지 강제집행을 정지해달라고 신청했고 법원은 이를 받아들였다.