[재테크]부동산 펀드로 돈 없어도 부동산 산다

부동산 펀드만 있으면 큰 돈이 없어도 부동산 부자가 될 수 있다.

5일 자산운용업계에 따르면, 부동산 펀드는 말 그대로 부동산에 투자해 수익을 얻는 펀드로 일반 주식형펀드와 운용형태는 같고 투자대상만 다르다.

부동산 펀드는 ‘자본시장법’의 적용을 받는 형태가 있다. 투자방식에 따라 프로젝트파이낸싱(PF)형, 임대형, 개발형 등으로 구분된다.

PF형은 대규모 개발사업을 추진하는 시행사나 건설사 등에 돈을 빌려주고 거기서 나오는 이자를 투자자들에게 돌려주는 형태다. 은행의 대출업무와 비슷해 대출채권형이라고도 부르며 때문에 엄밀한 의미에서는 부동산펀드가 아니라는 견해도 있다.

PF형은 부동산 경기가 침체해 미분양이 급증하면 대출자금을 회수하지 못해 펀드 만기를 연장해야 하거나 담보를 가지고도 부도를 맞을 수 있다. 투자 이전에 만기까지 부동산 경기 전망을 반등시 참조해야 하는 이유다.

임대형은 오피스빌딩 같은 상업용 부동산을 구입한 뒤 여기서 나오는 임대수익을 정기적으로 지급하고 부동산을 팔아 차익이 발생했을 때 이를 나눠주는 형태다.

개발형은 부동산 개발에 건물을 짓고 분양과 임대를 통해 개발 이익을 얻는 방식이다. 임대형과 유사하지만 완공된 건물을 매입하지 않는다는 점에서 차이가 있다.

‘부동산투자회사법’의 적용을 받는 리츠도 있다. 외환위기 이후 구조조정 대상 기업들의 보유 부동산을 유동화하기 위한 목적에서 도입됐다. 부동산펀드는 펀드가 만들어지기 전에 투자할 대상이 확정돼야 하는 데다 만기가 있다.

하지만 리츠는 투자 대상이 확정돼지 않은 채 만기 없이 펀드가 일종의 주식회사 형태로 활동하게 된다. 투자자는 주식을 취득함으로써 리츠가 부동산 투자를 통해 올린 수익을 배당형식으로 돌려받게 된다.

리츠는 전체 자본금의 30% 이상을 일반인을 대상으로 공모하기 때문에 일반 투자자는 리츠 설립 초기에 증권사 등을 통해 주식을 매입하면 된다. 상장 요건을 충족하면 주식시장에 상장해야 하기 때문에 증시를 통해 자금을 회수할 수도 있다. 다만 아직 국내 리츠시장이 활성화되지 못해 거래가 활발하지 않은 편이다.

리츠에 투자하는 리츠재간접형도 있다. 주식형펀드가 여러 주식에 투자하듯 다양한 리츠에 투자해 수익을 올리는 펀드다. 일반 주식형펀드처럼 환매도 가능하다. 국내 리츠시장이 활성화 되지 않아 해외 증시에 상장된 리츠에 투자하는 펀드가 대부분이다.

김혜준 대우증권 연구원은 “경기침체 과정에서 각국 정부도 리츠업체 지원책을 유지하고 있다”며 “투자자들로서는 분산투자 대안으로 글로벌리츠펀드를 고려할 필요가 있다”고 조언했다.