경기도 성남시 중원구에 위치한 모란시장 장날 전경.

 평상시에는 널찍한 공영 주차장. 그러나 한 달에 여섯 날은 차량 대신 인파로 채워진다.

 4와 9가 들어가는 날(4, 9, 14, 19, 24, 29일)에는 넓은 장소만큼이나 넉넉한 인심이 넘쳐난다. 바로 경기 성남시 모란장터다.

 서울 시내에서 넉넉잡고 1시간30분 거리인 이 곳은 도시의 번잡함과 시골의 토속적 분위기가 한데 어우러져 있는 도심속 재래시장이다.

 백화점이나 할인매장, 현대식 시장에서는 볼 수 없는 재미난 것들이 많다.

 특히 애완용 동물과 식용동물을 팔기로 유명한 모란시장은 장이 서는 날이면 발디딜 틈이 없을 정도로 붐빈다.

 주말과 겹치는 장날은 그야말로 인산인해를 이룬다.

 경기도 최대의 쇼핑명당 모란역 상권을 찾아가 보았다.

 ◇모란역 상권 개괄
 경기 성남시 중원구에 위치한 모란역은 북으로 경원대, 복정역과 강남, 송파로 이어지고, 남으로는 분당 야탑동, 서쪽은 탄천, 수서분당간 도시고속화도로, 서울외곽순환고속도로, 동으로는 신흥역, 남한산성, 광주시 등과 인접해 있다.

 특히 모란역 대로변 성남대로는 지하철뿐만 아니라 송파, 잠실, 복정역을 거쳐 모란역을 지나 분당을 오가는 버스노선과 인천, 용인, 수원, 시흥, 안산 등 수도권남동부 주요도시로 향하는 버스정류장을 끼고 있어 수도권 교통의 중심지라고 말해도 손색이 없다.

 분당 야탑동 고속버스터미널로의 이전이 확정된 성남시외버스터미널도 모란역 남서편에 있는 하류복개천 앞에 위치해 있다.

 ◇상권의 범위
 지하철 분당선과 8호선 환승역인 모란역 상권의 형성배경을 만들어준 것은 바로 모란시장이다.

 수도권 최대규모의 시장상권이면서 1994년 개통된 분당일대와 강남을 연결하는 있는 분당선과 신흥역을 거쳐 잠실, 송파로 향하는 8호선(1999년 개통)의 환승역이 되면서 재래시장과 역세상권이 절묘하게 조화를 이루는 핵심상권으로 변모됐다.

 상권의 범위는 일단 모란역사거리주변이 북쪽 경계선이 되며 남쪽으로도 모란시장사거리까지가 기준이 된다.

 서쪽은 모란시장주변, 동쪽은 이면 먹자골목안까지를 경계로 볼 수 있다.

 주변 단독주택가가 형성이 되어 있지만 배후세대 거주자들보다는 소비를 목적으로 외부에서 유입되는 사람들이 매출의 상당부분을 책임지고 있다.

 ◇상가 매물 시세
 모란역 상권의 시세는 전체적으로 1층 15평 매장을 기준으로 권리금 7천만~2억5천만원, 보증금 3천만~1억원, 임대료 100만~300만원으로 일반적인 역세권 상권 수준으로 형성됐다.



 모란역 상권에서 가장 뛰어난 입지조건을 자랑하는 지하철 2, 3번출구 대로변 시세는 1층 15평 매장기준 권리금 1억2천만~3억, 보증금 5천~1억원, 임대료 160~300만원 수준으로, 권리금은 일정수준이상을 유지하고 있거나 오히려 약간 올라가는 추세에 있으며 임대료는 저렴한 편이다.

 1~4번출구 대로변상권은 1층 로드매장의 임차수요가 현재에도 풍부해서 향후 신흥역 대로변 못지않은 임차시세가 형성될 것으로 예상된다.

 5~8번출구라인의 경우 아직 브랜드매장이 많지 않으며 유동인구가 건너편보다 떨어지지만 분당방향 버스정류장일대와 모란시장을 중심으로 향후 성장가능성이 풍부한 것으로 평가받고 있다.

 이 일대에는 신규상가건물 역시 꾸준히 공급될 것으로 예상되고 있다.

 ◇모든 근린업종의 천국...학원가 상권으로 거듭날 수도
 모란역 상권은 모든 근린업종이 밀집해 있다. 의류, 화장품, 약국, 식음료 등 대로변 판매상권에 있어야 할 업종이 빠짐없이 입점해 있다.

 또한 2번 출구 앞 골목 등 이면거리 곳곳에는 음식점, 노래방, 주점 등이 모여있는 먹자·유흥상권이 형성돼, 상권이 갖춰야 할 모든 조건을 구비됐다.

 음식점매장의 경우 1억미만에도 점포를 확보할 수 있는 매장이 많기 때문에 비교적 적은 투자금액으로 창업하고자 하는 사람들에게 적합한 지역이다.

 모란역 상권은 현재 모든 근린업종이 현재도 분포돼 있고, 향후 새로운 학원가 상권으로 거듭날 가능성도 가지고 있다.

 한 예로 5·6번 출구 바로 앞에서 신규로 분양을 시작하는 H타운 관계자는 간호학원, 미용학원 등의 입점문의가 가장 많이 들어오고 있다고 전언했다.

 차후 모란역 지역에는 국민임대단지가 조성될 예정이어서 대단위 배후 수요를 노리고 학원의 입점이 서둘러 이뤄지고 있는 것으로 분석된다.

 ◇향후 전망
 성남 모란역 상권에는 두 가지의 큰 개발 호재가 있다. 바로 행정타운과 국민임대단지 조성이다.

 먼저 성남시 여수동 2만7천여평에 오는 2008년 완공을 목표로 시청, 시의회, 검찰청 등이 들어서는 미니 행정타운 조성이 예정돼 있다.

 이로 인해 모란역과 인근 야탑역 상권이 최대 수혜지역으로 떠오를 전망이다.

 다른 호재는 성남 여수지구에 들어서는 약 9만7천평의 국민임대주택단지이다.

 단독주택 242가구, 공동주택 4천여 가구의 규모로 조성될 예정이어서 모란역 상권에 대단위 배후 수요가 한층 강화될 것으로 예상된다.

 오는 2011년 완공이 예정돼 있으며 분양은 2009년부터 시작된다.

 성남 여수지구는 분당·판교와 가깝고 서울외곽순환도로와 분당-수서간 고속화도로와 인접해 있어 무주택자들의 선호가 높을 것으로 전망된다.

 ◇상권 진입 시 유의사항
 현재 모란역 상권은 활성화돼 있고 호재사항도 존재하지만, 두 가지 정도의 불안요소가 자리 잡고 있다.

 첫째는 성남 구시가지에 대형할인점 이마트의 입점이 예정돼 있다는 것이다.

 얼마전 성남지역의 모란시장, 은행시장 등 상인 260명의 대규모 이마트 입점반대 집회가 있었다.

 이들은 성남지역이 분당지역에 비해 사회기반시설이 열악한 데다 영세상인이 많아 대형할인점이 들어서면 막대한 타격을 입을 것이라 주장하고 있다.

 이미 이마트 입점은 성남시가 신축 승인을 한 상태여서 상권에 어떠한 영향을 미칠지는 차후 경과를 지켜봐야 한다.

 둘째로는 바로 모란시장의 이전이다.

 성남시가 여수지구에 2010년까지 6천여평의 장터를 확보해 옮기고 현재의 모란시장을 도로로 사용하겠다는 계획을 지난 11월 23일 밝혔다.

 모란역 상권은 모란시장의 영향으로 막대한 유동인구를 확보하고 있는 상황에서 이러한 결정이 나와 새로운 상권으로 형성될지, 아니면 침체기를 겪을지는 미지수다.