잠실주공재건축 완료되는 내년까진 고비 '지속'
지하철 2호선 신천역은 한 때 서울에서 가장 활성화된 상권 중의 하나였다.
그러나 잠실 1, 2, 3단지 재건축이 시작되면서 인구가 빠져나가 현재는 단기위축기를 겪고 있는 상태다.
그러난 내년에는 재건축이 완료되고 입주가 시작되면서 또 다시 제2의 부흥기를 준비하고 있다.
또 잠실 지역의 제2롯데월드 건설 등의 대단위 호재도 예정돼 있다.
이때문에 지금의 단기위축만를 벗어나 다시 떠오를 신천역 상권은 투자자들에게 있어 또다시 주목얼 받고 있다.
◇상권 개괄
신천역 상권은 잠실주공아파트 1·2·3단지와 아시아선수촌 아파트단지를 배후세대로 형성됐다.
종합운동장, 롯데백화점, 롯데월드 등이 들어서면서 10대와 20대중심이 주로 찾는 잠실일대의 대표적인 판매·유흥 상권으로 지금까지 성장해 왔다.
아파트단지의 배후세대와 인근 놀이시설을 찾는 사람들 외에도 은행·증권사 등의 업무 시설이 밀집해 있어 직장인들의 발길도 끊이지 않고 있으며, 잠신중고, 영동여고 등 주변에 학교가 많아 신세대 유입이 특히 많은 곳이기도 하다.
이 때문에 상권의 성격은 30~40대의 유흥문화보다는 젊은층이 단순히 먹고 노는 분위기가 강하게 나타나는 지역이라는 평가가 대체적이다.
◇잠실 주공아파트 재개발로 울고 웃는 신천역 상권
잠실 주공아파트의 대규모 재개발은 신천역 상권에 있어 절대적이다.
유동인구와 배후세대 모두를 경정하는 중요 요인이기 때문이다.
현재는 상권에 부정적·긍정적 영향을 모두 주고 있는 상황이다.
전문가들 사이에서는 지난해 서울에서 장사하고 있는 업주들이 마음고생을 가장 많이 한 지역을 꼽으라면 단연 신천역 상권을 꼽는다.
서울 10대 상권으로 손꼽히던 신천역이 대규모 재개발로 인해 상권내로 유입하던 유동인구들이 하나 둘씩 빠져나가면서 직격탄을 맞았기 때문이다.
이 때문에 예전에는 매물을 구경조차 하기 힘들었던 잠실천주교성당 앞의 메인 도로는 벌써 몇 군데가 간판을 갈아치웠고 현재는 이면도로를 중심으로 권리금이 없는 매물이 나오는 등의 상황이 벌어지고 있다.
하지만 이 때문에 신규진입자들이 신천역 상권에 진입할 수 있는 기회가 생겨난 것은 긍정적인 측면이라 말할 수 있다.
재건축이 모두 완료되는 오는 내년(2008년)부터는 예전의 신천역 상권의 명성을 뛰어넘는 특급상권으로 바뀔 전망이 우세한 상황이기 때문이다.
인근 베스트공인중개사 김미경 부장은 "작년 12월 완료된 주공 3차 아파트의 입주와 더불어 임대료와 권리금은 크게 오를 것"이라며 "신천역에서 영업을 염두에 두고 있다면 지금이 가장 적당한 창업시기로 점쳐진다"는 예상을 전했다.
◇상가 매물 시세
신천역 상권이 현재 일시적으로 매출이 떨어지기는 했지만 종로 관철동과 비교될 정도로 높은 권리금과 임대료가 형성돼 있는 곳이다.
권리금의 경우는 현재 많이 떨어졌다.
하지만 주요 입지는 기존의 세입자들이 높은 권리금을 포기할 수 없어 매물이 적고 권리금도 내려가지 않았다. 임대료도 상황은 마찬가지다.
다만 메인도로 이면골목을 중심으로 하락세가 뚜렷이 나타나고 있는 상황이다.
그림과 표에서 알 수 있듯 현재의 주요 입지 시세는 높은 수준으로 형성돼 있다.
그러나 현재 거래는 상당히 활발해 조금 더 발품을 판다면 훨씬 좋은 조건을 가진 곳도 발견할 수 있다.
◇중저가 위주의 젊은층 겨냥 업종이 유리
신천역 상권은 한마디로 '유흥상권' 성향이 강하며 주로 젊은층을 겨냥해야 한다.
같은 유흥상권인 영등포에서 30·40대 고객들이 2만원짜리 감자탕을 안주로 한다면 신천역은 1만원짜리 3가지 세트 안주가 적합한 곳이다.
이 때문에 신천역 상군은 술집과 음식점이 양대 축을 이루고 있으며, 음식점 중에는 중저가 고깃집이 단연 많고 술집은 저가의 소주·호프방이 주축 업종이다.
노래방, 미용실, 모텔 등 서비스업종이 그 뒤를 잇고 있다.
현재는 이러한 업종이 포화상태를 넘었기 때문에 앞으로는 주점, 노래방, 모텔, 미용실 등은 대형화로 승부해야 성공할 수 있을 것으로 분석된다.
더불어 재건축아파트 입주 이후에는 도로변의 안경점, 의류점, 액세서리점 등도 번성할 가능성도 크다.
◇재개발 이후 가족단위 수요층 노려야
신천역 상권은 현재 주머니가 가벼운 젊은층이 찾는 상권이지만 재건축 아파트 입주 이후에는 가족 단위 손님이 들르는 곳이 될 가능성이 높다.
중저가보다는 패밀리레스토랑 등 고급스런 업종이 가능성이 있다는 점을 염두해야 한다.
현재 재건축 아파트의 분양가가 평당 3천~3천5백만원 수준이며 일부 대형평형은 5천만원까지도 호가가 이어지는 상황이다.
이 때문에 보다 소득수준이 높은 중산층 계층이 유입될 것으로 전망돼 이러한 고급업종이 가능성이 커질 것이다.
신천역 상권은 유흥상권의 이미지가 너무 강해 상권이 업그레이드되더라도 메인상권에서 소매업종이나 서비스업종이 발달할 가능성은 확신할 수 없다.
상권의 이미지는 쉽게 변하지 않아서 주부 대상의 피부관리점, 네일아트점, 헤어숍 등이나 중·고생 대상의 학원가가 형성되기 힘들 것이기 때문이다.
신천역 상권은 현재 단기위축기를 겪고 있지만, 재건축 완료 시기가 눈앞에 닥쳐온 상황이다.
지금이 진입에 있어 최고의 상황이지만 차후 시세차익 등을 바라고 무작정 창업을 한다면 수익을 맞추지 못해 큰 손해를 볼 수 있다.
시장조사와 더불어 일정 시간을 버틸 수 있는 자금을 확보해 진입을 고려하는 것이 안전한 선택이라고 전문가들은 입을 모으고 있다.
그러나 잠실 1, 2, 3단지 재건축이 시작되면서 인구가 빠져나가 현재는 단기위축기를 겪고 있는 상태다.
그러난 내년에는 재건축이 완료되고 입주가 시작되면서 또 다시 제2의 부흥기를 준비하고 있다.
또 잠실 지역의 제2롯데월드 건설 등의 대단위 호재도 예정돼 있다.
이때문에 지금의 단기위축만를 벗어나 다시 떠오를 신천역 상권은 투자자들에게 있어 또다시 주목얼 받고 있다.
◇상권 개괄
신천역 상권은 잠실주공아파트 1·2·3단지와 아시아선수촌 아파트단지를 배후세대로 형성됐다.
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신천역 상권 위치도. |
아파트단지의 배후세대와 인근 놀이시설을 찾는 사람들 외에도 은행·증권사 등의 업무 시설이 밀집해 있어 직장인들의 발길도 끊이지 않고 있으며, 잠신중고, 영동여고 등 주변에 학교가 많아 신세대 유입이 특히 많은 곳이기도 하다.
이 때문에 상권의 성격은 30~40대의 유흥문화보다는 젊은층이 단순히 먹고 노는 분위기가 강하게 나타나는 지역이라는 평가가 대체적이다.
◇잠실 주공아파트 재개발로 울고 웃는 신천역 상권
잠실 주공아파트의 대규모 재개발은 신천역 상권에 있어 절대적이다.
유동인구와 배후세대 모두를 경정하는 중요 요인이기 때문이다.
현재는 상권에 부정적·긍정적 영향을 모두 주고 있는 상황이다.
전문가들 사이에서는 지난해 서울에서 장사하고 있는 업주들이 마음고생을 가장 많이 한 지역을 꼽으라면 단연 신천역 상권을 꼽는다.
서울 10대 상권으로 손꼽히던 신천역이 대규모 재개발로 인해 상권내로 유입하던 유동인구들이 하나 둘씩 빠져나가면서 직격탄을 맞았기 때문이다.
이 때문에 예전에는 매물을 구경조차 하기 힘들었던 잠실천주교성당 앞의 메인 도로는 벌써 몇 군데가 간판을 갈아치웠고 현재는 이면도로를 중심으로 권리금이 없는 매물이 나오는 등의 상황이 벌어지고 있다.
하지만 이 때문에 신규진입자들이 신천역 상권에 진입할 수 있는 기회가 생겨난 것은 긍정적인 측면이라 말할 수 있다.
재건축이 모두 완료되는 오는 내년(2008년)부터는 예전의 신천역 상권의 명성을 뛰어넘는 특급상권으로 바뀔 전망이 우세한 상황이기 때문이다.
인근 베스트공인중개사 김미경 부장은 "작년 12월 완료된 주공 3차 아파트의 입주와 더불어 임대료와 권리금은 크게 오를 것"이라며 "신천역에서 영업을 염두에 두고 있다면 지금이 가장 적당한 창업시기로 점쳐진다"는 예상을 전했다.
◇상가 매물 시세
신천역 상권이 현재 일시적으로 매출이 떨어지기는 했지만 종로 관철동과 비교될 정도로 높은 권리금과 임대료가 형성돼 있는 곳이다.
권리금의 경우는 현재 많이 떨어졌다.
하지만 주요 입지는 기존의 세입자들이 높은 권리금을 포기할 수 없어 매물이 적고 권리금도 내려가지 않았다. 임대료도 상황은 마찬가지다.
다만 메인도로 이면골목을 중심으로 하락세가 뚜렷이 나타나고 있는 상황이다.
그림과 표에서 알 수 있듯 현재의 주요 입지 시세는 높은 수준으로 형성돼 있다.
그러나 현재 거래는 상당히 활발해 조금 더 발품을 판다면 훨씬 좋은 조건을 가진 곳도 발견할 수 있다.
◇중저가 위주의 젊은층 겨냥 업종이 유리
신천역 상권은 한마디로 '유흥상권' 성향이 강하며 주로 젊은층을 겨냥해야 한다.
같은 유흥상권인 영등포에서 30·40대 고객들이 2만원짜리 감자탕을 안주로 한다면 신천역은 1만원짜리 3가지 세트 안주가 적합한 곳이다.
이 때문에 신천역 상군은 술집과 음식점이 양대 축을 이루고 있으며, 음식점 중에는 중저가 고깃집이 단연 많고 술집은 저가의 소주·호프방이 주축 업종이다.
노래방, 미용실, 모텔 등 서비스업종이 그 뒤를 잇고 있다.
현재는 이러한 업종이 포화상태를 넘었기 때문에 앞으로는 주점, 노래방, 모텔, 미용실 등은 대형화로 승부해야 성공할 수 있을 것으로 분석된다.
더불어 재건축아파트 입주 이후에는 도로변의 안경점, 의류점, 액세서리점 등도 번성할 가능성도 크다.
◇재개발 이후 가족단위 수요층 노려야
신천역 상권은 현재 주머니가 가벼운 젊은층이 찾는 상권이지만 재건축 아파트 입주 이후에는 가족 단위 손님이 들르는 곳이 될 가능성이 높다.
중저가보다는 패밀리레스토랑 등 고급스런 업종이 가능성이 있다는 점을 염두해야 한다.
현재 재건축 아파트의 분양가가 평당 3천~3천5백만원 수준이며 일부 대형평형은 5천만원까지도 호가가 이어지는 상황이다.
이 때문에 보다 소득수준이 높은 중산층 계층이 유입될 것으로 전망돼 이러한 고급업종이 가능성이 커질 것이다.
신천역 상권은 유흥상권의 이미지가 너무 강해 상권이 업그레이드되더라도 메인상권에서 소매업종이나 서비스업종이 발달할 가능성은 확신할 수 없다.
상권의 이미지는 쉽게 변하지 않아서 주부 대상의 피부관리점, 네일아트점, 헤어숍 등이나 중·고생 대상의 학원가가 형성되기 힘들 것이기 때문이다.
신천역 상권은 현재 단기위축기를 겪고 있지만, 재건축 완료 시기가 눈앞에 닥쳐온 상황이다.
지금이 진입에 있어 최고의 상황이지만 차후 시세차익 등을 바라고 무작정 창업을 한다면 수익을 맞추지 못해 큰 손해를 볼 수 있다.
시장조사와 더불어 일정 시간을 버틸 수 있는 자금을 확보해 진입을 고려하는 것이 안전한 선택이라고 전문가들은 입을 모으고 있다.
