*주택보증, 환매조건부 미분양매입 통해 3조2500억원 지원
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| '영종 한라비발디' 조감도. 한라는 대한주택보증의 환매조건부 미분양주택 매입제도를 활용, 유동성을 공급했다. |
유동성 위기를 겪고 있는 건설사들이 미분양 아파트 처리방식을 놓고 고심하고 있다.
미분양은 건설사의 유동성을 악화시키는 주요인이다. 대거 미분양이 발생하면 건설사는 금융기관으로 부터 밀린 프로젝트파이낸싱(PF)자금을 제때 갚을 수 없게 된다.
때문에 건설사들은 환매조건부 미분양매입 제도, 전세전환, 할인분양 등 다양한 해결책을 동원해 급한 불을 끄고 있다.
대한주택보증은 2008년 환매조건부 미분양주택 매입제도 도입 후 현재까지 6년간 101개 사업장에 3조2508억원의 유동성을 공급했다고 9일 밝혔다. 가구수로 따지면 총 1만8816가구다.
주택보증은 2009년 최대인 46개 사업장 1조4203억원을 정점으로 매년 평균 3600억원 정도의 미분양 아파트를 매입하고 있다.
올해는 8개 사업장, 1227가구를 매입하고 2784억원을 건설사에 지원했다.
환매조건부 미분양주택 매입은 건설사가 2년 후 미분양 아파트를 다시 사들이는 조건으로 주택보증이 소유권을 넘겨받고 이를 담보로 자금을 지원하는 방식으로 유동성 공급이 이뤄진다.
해당 건설사는 주택보증으로부터 다시 아파트를 사들여 일반에 재분양할 수 있다. 단, 다시 사들이지 못할 경우 주택보증이 임대하거나 처분할 수 있도록 했다.
주택보증 관계자는 "PF대출금을 갚지 못하거나 당장 건설자금이 부족한 건설사들이 유용하게 활용할 수 있는 자금을 지원하는 제도"라며 "지금까지 미분양주택을 다시 되사가지 못한 건설사도 한 차례도 없는 등 주택보증 입장에서도 위험성이 크지 않다"고 말했다.
환매조건부 미분양주택을 활용한 대표적인 사례로는 '영종 한라비발디'를 들 수 있다.
영종 한라비발디는 전용면적 101~204㎡ 중대형으로 구성된 1365가구 규모의 대단지로 2009년 분양했다.
전용 101㎡형의 경우 기준층 기준 4억원 가량에 분양했지만 주택경기 침체로 대거 미분양이 발생했다.
시행사와 시공사인 한라는 유동성 확보를 위해 선렌탈 후분양, 외국인 관광객 대상 레지던스 등 처리 방법을 놓고 고심하다 일거에 목돈을 만질 수 있는 환매조건부 미분양주택 매입제도를 택했다.
지난해 9월 미분양 분 856가구를 2년 이내에 다시 사들이는 조건으로 주택보증에 소유권을 넘기고 일정금액의 유동성을 지원받았다.
한라는 내년에 해당 아파트를 다시 사들여 분양에 나설 계획이다.
최근에는 전세 전환을 택하는 건설사들이 많아졌다. 미분양 아파트를 전세로 전환해 당장 유동성을 공급하는 방식이다.
전세금으로 새아파트에 입주할 수 있다는 장점이 있어 수요자들에게도 인기가 높다.
여기에는 최근 주택보증이 내놓은 모기지 보증과 전세금 반환 보증상품이 한 몫하고 있다.
모기지 보증은 민간 건설사가 미분양 주택을 임대로 활용할 수 있도록 주택보증이 준공주택을 담보로 금융기관 대출에 대해 상환책임을 부담하는 제도를 말한다.
전세보증금 반환보증은 건설사 부도로부터 전세금을 보호하기 위해 주택보증이 임차인의 보증금 반환을 보증하는 제도다.
보통 미분양 사업장의 경우 이들 두 가지 보증제도를 함께 활용한다.
전세보증금 반환제도는 현재까지 두산건설, 한양, 우미, 대우조선해양 등 4개 건설사가 5개 사업장에 활용하고 있고 이중 대우조선해양을 제외한 3개 건설사 4개 사업장이 두 보증을 모두 신청했다.
두산건설이 경기 고양시 탄현동에 완공한 주상복합 '일산 두산위브더제니스'는 모기지 보증과 전세반환보증을 함께 활용한 대표적인 사례다. 두산건설은 위브더제니스 미분양 500여가구를 전세로 전환했다.
한양은 인천 '영종하늘도시 한양수자인'과 '파주 운정 한양수자인'을 전세로 전환했다.
할인분양에 나서는 경우도 있다.
한라는 경기도 파주 운정신도시 내 '한라비발디 플러스'를 8000만원 가량 할인분양했다. 현대산업개발은 경기도 고양시 삼송택지개발지구 A-8블록의 '고양 삼송 아이파크'에 대해 최대 1억원까지 분양가를 할인 중이다.
