늘어나는 토지신탁 아파트 시행사업, 왜?

대형사 시공사 선정 어려운 사업장 위주로 사업
한국토지신탁·코람코 등 11개 업체 영업 중

금융위기 후 주택경기가 침체를 겪으면서 토지신탁에 의한 아파트 분양이 늘고 있다. 그림은 한국토지신탁이 5월 분양할 예정인 인천 계양 코아루 센트럴파크 투시도.

글로벌 금융위기 이후 토지신탁회사의 주택분양 사업시행이 활발해지고 있다.

주택시장 활황기에는 시행사가 시공사의 지급보증만 붙여도 프로젝트파이낸싱(PF)이 가능했지만 시장이 얼어붙으면서 이가 어려워진 까닭이다.

금융사나 토지주들은 자금조달 문제도 해결하고 비교적 안정적으로 사업을 시행할 수 있는 토지신탁에 사업을 맡기는 경우가 많아졌다. 때문에 건설업계에서는 신탁사의 주택분양을 ‘불황형 사업’이라고도 부른다.

22일 건설·금융업계에 따르면 국내에는 한국토지신탁, 한국자산신탁, 코람코 등 총 11개의 부동산신탁회사가 영업 중이다.

금융감독원에 따르면 이들 신탁회사들은 지난해 낮은 경제성장율과 부동산 경기 침체에도 불구하고 전년보다 8% 증가한 1222억원의 당기순이익을 올렸다.

영업수익은 4491억원으로 전년 같은 기간보다 14.4%(565억원) 증가했는데, 이는 주택 분양·임대사업인 차입형 토지신탁보수(+424억원)의 증가가 주요인이다.

특히 주택분양사업에 적극적으로 나서고 있는 신탁사들의 실적 향상이 돋보인다. 한국토지신탁이 509억원으로 전년보다 46억원을 더 벌었고, 코람코자산신탁이 201억원으로 전년보다 150억원 많은 순이익을 거둬들였다.

선두주자는 지난해 영업수익 1620억원을 올리며 가장 많은 시장점유율(36%)을 차지하고 있는 한국토지신탁이다.

이 회사는 2010년에만 해도 전국에서 3개 단지 1668가구이 아파트를 분양하는 데 그쳤지만 2011년에는 18개 단지 6624가구, 2012년 16개 단지 4691가구, 지난해에는 13개 단지 6091가구를 분양했다. 올해에도 이달까지 7개 단지 3207가구의아파트를 분양 중이다.

이는 최근 지방을 중심으로 주택분양실적 강세를 보이고 있는 알짜 중견건설사와 맞먹는 분양 물량이다. 한국토지신탁은 신탁회사 중에서는 유일하게 ‘코아루’라는 자체 주택 브랜드도 갖고 있다.

신탁회사를 시행사로 세우면 사업주로서는 자금조달 문제를 해결할 수 있고 금융기관이나 수분양자 입장에서는 사업주와 신탁회사간의 이해관계와 상관없이 안정적으로 사업 보장을 받을 수 있는 장점이 있다.

업계 관계자는 “시행사 입장에서는 대형건설사들이 시공을 맡으면 그나마 자금조달이 수월한데 요즘에는 워낙 보수적으로 접근하다보니 믿을만한 시공사 선정이 쉽지 않다”며 “신탁회사에 사업시행을 맡기면 이 같은 어려움을 어느정도 상쇄할 수 있다”고 말했다.