함영진 부동산114 리서치센터장
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현재 유력하게 논의되고 있는 공급시장의 주요 개선사항은 수도권 주택청약 1순위 요건 완화와 무주택자를 우대하는 가점제 당첨방식 탈피다. 유주택자의 주택교체 수요를 지원할 수 있도록 분양시장의 진입문턱을 낮출 예정이다.
전매규제 완화와 청약금 분납으로 인한 자금마련의 용이성, 평면의 다양화, 높아진 전용률 등 재고주택보다 분양시장에 관심을 갖는 청약 대기자는 앞으로 증가할 것으로 판단된다. 기왕이면 다홍치마라고 같은 값이면 새 아파트를 선호하는 현상은 실수요자 위주로 재편된 주택시장의 당연한 이치일지도 모른다.
이와 관련해 몇가지 정책제언을 하고 싶다. 우선 청약통장 면적 변경 시, 청약자격 제한 규제를 완화할 필요가 있다는 점이다.
청약통장의 면적 재 변경기간을 2년에서 6개월~1년 정도로 단축하고, 대형 주택 규모로 통장을 변경할 때 적용되는 청약제한 기간을 철폐해 즉시 청약이 가능하도록 수정할 필요가 있다.
지난해 순위 내 청약통장을 사용한 전국 총청약자는 34만6687명으로 집값 급등기인 2006년 60만6043명에 비해 무려 57.2% 청약인파가 감소했다. 2008년 금융위기로 위축된 수도권 85㎡초과 아파트 매매가격은 -14.5% 조정됐다. 중대형 청약수요가 위축된 현 상황을 고려하지 못한 역차별 규제인 셈이다.
청약통장 변경 가능시점은 청약접수일 전까지 완화해야 한다. 거주지가 변경되었을 때 청약예금과 청약부금의 예치금액은 청약신청일까지 변경하면 되지만, 청약저축을 청약예금 등으로 전환할 경우는 청약하고자 하는 주택의 최초 입주자모집공고일 전일까지 통장을 전환해야하는 불편함이 있다.
분양가와 청약면적, 청약세대수 및 청약자격은 입주자모집공고를 통해 확정되는데, 이 같은 정보 없이 청약통장을 변경하라는 것은 청약 선택의 알권리를 박탈하는 불합리한 요소가 존재한다.
수도권 1순위 자격기간도 단축해야 한다. 24개월로 묶여 있는 수도권의 1순위 자격요건 기간을 단축하면 현재 2순위 217만3012명(2014년 5월31일 기준 주택청약종합저축, 청약예금, 청약부금 가입자)의 청약자가 1순위 시장으로 신규 진입하며 청약시장의 규모를 키울 수 있다.
종전 1순위자(502만1028명)와의 청약형평성 논란과 함께 6월 11일 실시된 수도권 민간택지 전매규제 완화(1년에서 6개월로 단축)조치로 청약시장 양극화나 단기 과열 우려도 있는 만큼 수도권 1순위 기간단축은 12개월 안팎으로 조정하는 것을 검토할 만 하다.
청약가점제 적용 기준도 완화해야 한다. 무주택자 중심의 주택공급을 위해 청약가점제가 2007년 9월부터 시행되고 있으나 주택시장의 장기침체 여파로 제도의 유용성이 낮은 실정이다.
이미 2013년 5월 31일부터 85㎡ 초과 주택은 가점제 폐지(투기과열지구 등은 제외), 85㎡이하의 경우는 75%에서 40%로 가점제가 축소된 바 있다. 실수요 및 유주택자의 분양시장을 통한 주거(상향)이동이나 주택 교체수요 지원을 위해 추가로 청약가점제를 완화해야한다는 목소리는 여전하다.
무주택 기간이나 청약통장 가입기간 가점을 폐지할 수는 없지만, 세분화된 가점의 구간을 줄이거나 소형 저가1주택자의 무주택 특례 범위를 완화할 수 있다.
