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아파트 경매시장, 올해 더 뜨거웠던 이유는?

아파트 경매시장, 올해 더 뜨거웠던 이유는?

기사승인 2014. 12. 22. 13:51
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전국 아파트 경매 낙찰가율 86%…"물건 적은데 수요 몰려"
옥션
제공=지지옥션
올해 전국 아파트 경매 낙찰가율이 역대 최고치를 기록할 전망이다.

경매시장에 나온 물건 예년에 비해 급격히 줄어든 반면 부동산 경기 활황·전세난 등의 영향으로 경매장을 찾는 사람은 급격히 늘었기 때문이다.

22일 부동산경매 정보사이트 부동산태인에 따르면 올해 전국 법원에서 경매에 부쳐진 아파트의 낙찰가율은 85.68%로 잠정 집계됐다.

이는 2013년 평균 낙찰가율(80.25%) 대비 5.43%포인트 증가한 것으로 연간 낙찰가율 기준 역대 최고치다. 이전 연간 낙찰가율 최고 기록은 2002년의 85.18%로 12년 만에 새 기록이 나온 것이다.

입찰경쟁률도 역대 최고치다. 올해 전국 아파트 경매 평균 입찰경쟁률은 6.75대 1로, 이전 최고점이던 2013년(6.31대 1)에 비해서도 0.44명 더 늘어났다.

◇ 경매 물건 줄었는데 수요는 여전

올해 전국 아파트 경매 낙찰가율이 역대 최고치를 기록한 가장 큰 이유는 예년에 비해 경매물건 수가 20% 가까이 줄어든 반면 수요는 줄어들지 않았기 때문인 것으로 분석된다.

여기에 △최경환 부총리 체제 출범 △7.24대책을 비롯한 각종 부동산 대책 △연초 감정가 낮은 아파트 출현 등도 시장의 열기를 더한 것으로 풀이된다.

올해 전국 법원을 통해 경매 진행된 아파트 수(유찰로 인한 중복건도 포함)는 총 4만3509건(18일 기준)으로 집계됐다. 22일부터 31일까지 1168개의 아파트 경매 일정이 잡혀있기 때문에 올해 아파트 경매진행 건수는 4만4677건으로 예상된다. 이는 작년(5만4278건) 대비 17.69%(1만769개) 줄어든 수치다. 이전 최저치를 기록했던 2012년(5만1511건)에 비해서도 13.27%(6834건) 적은 물량이다.

반면 전국 아파트 경매 입찰자 수는 11만4110명으로 지난해 입찰자 수(12만775명)의 95% 수준까지 도달했다. 연말까지 경매일정이 잡혀 있는 아파트 물건 수와 낙찰률(38.84%), 평균 입찰경쟁률(6.75대 1)을 고려할 때 올해 입찰자 수는 지난해와 비슷하거나 약간 더 많을 것으로 예측된다.

◇ 부동산 대책으로 띄워진 시장 분위기도 한몫

최경환 부총리 체제 출범, 정부의 각종 대책 발표 등이 부동산 시장 전반의 분위기를 띄운 점도 경매시장 활성화의 원인이 됐다.

특히 최 경제팀이 출범 직후 발표한 주택담보대출 규제완화 중심의 7.24대책은 매매시장보다 오히려 대출을 통한 레버리지 효과를 극대화할 수 있는 경매시장에 제대로 먹혔다는 평가가 나온다. 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 완화가 일반 아파트 매매뿐 아니라 경매 아파트 입찰에도 우호적인 환경을 조성했다는 설명이다.

또한 재건축 연한 축소를 골자로 한 9.1대책은 아파트로 수익을 내려는 투자자들의 구미를 자극했다는 평가다.

대책 발표 직후 1980년대 준공된 서울 목동·강남 아파트의 낙찰가율이 100% 가까이 급등하는 등 재건축 연한 축소로 수익을 기대할 수 있는 시점이 앞당겨지면서 투자자들이 입찰에 열을 올렸기 때문으로 풀이된다.

◇ 시세보다 낮은 감정가에 입찰자 주목

올 1분기 주변 시세보다 감정가가 낮은 아파트가 경매시장에 다수 나온 것도 입찰자들의 관심을 끌어 모았다.

경매절차 특성 상 감정기일과 실제 매각기일 사이에 4~6개월간의 시차가 발생하는데, 감정 당시 바닥을 쳤던 아파트 가격이 경매절차 진행기간 중 반등함에 따라 감정가와의 역전현상이 발생한 것이다.

이 때문에 기본 2회 유찰 후 입찰이 시작되던 입찰전략 트렌드도 1회 유찰 후 입찰, 혹은 신건 상태에서의 단독 입찰 쪽으로 바뀌었고 이것이 낙찰가율 상승에 일조했다는 분석이다.

정대홍 부동산태인 팀장은 “올해 낙찰된 전국 아파트는 1만6898개로 전체 낙찰건(7만2705개)의 23% 수준이지만 입찰자 수는 전체 입찰자(29만180명)의 39%에 달한다”고 말했다.

이어 “분양시장과 마찬가지로 아파트 경매시장도 좋은 입지, 중소형(전용면적 85㎡ 이하)에 입찰자가 몰리기 때문에 전용면적 85㎡ 이하 아파트 입찰자들이 실제 체감했을 경쟁률은 특히 더 높았을 것으로 보인다”고 덧붙였다.
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