[기획]부동산 경매 초보자를 위한 A TO Z 상(上)

부동산 경매는 권리분석이 핵심
경기권 소형아파트 4000만원 수준으로 투자 가능해

부동산 경매 경쟁이 치열하다. 기존 투자자뿐만 아니라 실수요자까지 몰리면서 원하는 부동산을 시세보다 싸게 낙찰받기는 점점 더 어려워지고 있다. 제주도의 경우 지난 3월 3일을 기준으로 △대지 △임야 △전답 등의 전체 매각가율은 150% 수준이었는데, 매각가율이 높다는 것은 매물거래액이 감정가보다 높게 거래가 됐다는 의미다.

경매 전문가들은 올해 초부터 법원에 등록되는 경매 매물보다 부동산을 찾는 수요자가 더 많아 수요와 공급이 역전됐다고 입을 모은다. 괜찮은 매물이 경매에 나오면 신건에 낙찰되는 경우도 부지기수다.

이창우 포인트옥션 사업부 부장은 “정부의 부동산대책과 금리 인하가 맞물리면서 올해 초를 기점으로 부동산 급매물이 많이 소진됐다”며 “최근 전셋값도 많이 상승해 값싸게 부동산을 취득하는 방법은 경매라는 인식이 빠르게 확산돼 경매물건이 많이 부족해지고 있다”고 설명했다.

부동산 경매란?
일반적으로 부동산경매는 법원에서 진행하는 부동산 경매를 뜻한다. 법원에서는 채권자의 신청에 따라 채무자의 담보물(부동산)을 강제적으로 매각하는데, 이 과정이 흔히 말하는 부동산 경매다. 대체로 경매절차는 △목적물을 압류 △매각을 통한 현금화 △채권자의 채권 변제 3단계의 절차로 진행된다.

부동산 경매의 가장 큰 장점은 부동산을 시세보다 저렴하게 구입하는 것과 동시에 실거래가 이뤄지지 않는 매물(토지, 주택 등)을 매입할 수 있다는 점이다. 경매를 활용하면 전매 제한이 남아있는 주택도 매입할 수 있는데 대표적인 사례가 올해 3월 5일 입찰이 진행돼 낙찰된 세곡동 LH푸르지오다.

강남 보금자리주택으로 2012년 9월에 사용 승인된 세곡동 LH푸르지오는 5년 전매제한이라는 조건이 부여돼 저렴한 분양가가 책정됐던 곳이다. 이에 현재 실거래가 이뤄지지 않고 있으며, 전세가는 5억원 초반이다. 경매 당시 LH푸르지오의 감정가는 6억원이었고, 첫 경매에 13명이 참가해 6억5290만원에 낙찰됐다.

이 부장은 “LH푸르지오는 감정가도 저렴했지만, 앞으로 전매 제한이 풀리면 7억원 이상의 매매시세가 형성될 것으로 예상한다”며 “시세차익도 중요하지만 여러 가지 기회비용을 생각했을 때 수익성이 괜찮은 케이스”라고 강조했다.

이창우 부장./사진=박규석

부동산경매의 핵심 권리분석!
부동산 경매의 핵심은 권리분석이다. 권리분석이 제대로 이뤄지지 않을 경우 원하는 부동산을 낙찰받더라도 매입을 포기해야 하는 경우가 발생할 수 있다. 기본적으로 권리분석은 물건 취득 시 등기부 등본에 등기된 여러 권리가 모두 말소돼 안전하게 권리를 가질 수 있는지 분석하는 게 중요하다.

부동산을 안전하게 취득하기 위해서는 △말소기준권리 △감정평가서 △건축물대장 △매각물건명세서 △현황조사서 △임차인 등을 꼼꼼하게 분석해야 한다. 특히 임차인에 대한 권리분석이 제대로 이뤄지지 않을 경우 부동산 취득 후 임차인에게 전세보증금을 물어줘야 하는 상황이 생길 수도 있다.

예를 들어 임차인 중에는 ‘소액보증금 임차인’이 있다. 주택임대차보호법에서는 일정금액 이하(지역에 따라 다름)의 소액보증금에 대해서는 보증금 중 일부를 우선변제 해 주는 제도가 있는데, 이를 ‘소액보증금 최우선변제’라고 한다.

최우선변제권은 주택임대차계약 관계에 있어 경제적 약자인 소액임차인을 보호하기 위해 소액보증금만큼은 다른 권리들보다 최우선적으로 임차인에게 변제해주는 제도다. 이에 주의할 점은 보증금 중에 일정금액이 우선 변제되는 것이며, 최우선변제의 대상과 금액은 임차하고자 하는 주택에 최우선순위 근저당권이 설정된 날짜를 기준으로 한다는 것이다.

자료=법원부동산경매전문 포인트옥션

이 부장은 “많은 사람들이 최우선변제권의 기준을 전입한 날짜로 오해하고 있다”며 “올바른 방법은 임차하고자 하는 주택에 최선순위 근저당권이 설정된 날짜를 기준으로 최우선변제권을 판단”해야 한다고 강조했다.

권리분석은 서류만 가지고 하는 게 아니다. 서류상으로 확인할 수 있는 권리분석이 끝났다면, 남은 일은 실제 부동산을 현장에서 확인하는 일이다. 현장에서는 부동산의 외관 특성 또는 하자 여부 등을 조사한다. 건물의 △누수 △노후 △실제 호수의 유무 등이 현장에서 이뤄진다.

특히 주거용 매물의 경우 건물 내부를 직접 확인 할 수 없으므로 부동산의 협조를 구해서 같은 평형대의 매물을 토대로 내부구조나 경매물건의 외관 수리상태를 일부 가늠할 수 있어 현장을 방문해 꼭 확인해야 한다.

경기권 소형아파트부터 차근차근
‘급히 먹는 밥이 목이 멘다’는 속담이 있다. 부동산 경매가 처음이거나 투자 자금이 충분하지 않은 투자자라면, 천천히 소액투자부터 시작하는 게 안전한 투자방법이 될 수 있다. 소액 경매투자에는 여러 가지가 있지만, 경매 초보자라면 수도권 인근 경기지역의 33평(109㎡) 이하 아파트가 좋다.

현재 경기권 지역의 33평 이하 소형아파트의 시세는 약 2억3000만원이다. 이 아파트를 2억원에 낙찰받을 경우 필요한 실투자금은 대출금 1억6000만원(이자 연 3.1%)을 제외한 4000만원이 된다.

법원 경매의 경우 ‘경락잔금대출’이란 제도가 있어 실투자금을 많이 줄일 수 있는데, 은행에서는 낙찰가의 최대 80%를 대출해 준다. 쉽게 말해 낙찰받은 부동산을 담보로 은행에서 돈을 빌려주는 것이다. 이 경우 명도비용 약 200만원과 입주까지의 이자 약 150만원(월 41만원)를 제외하더라도 2650만원의 시세차익을 낼 수 있다. 여기에 낙찰받은 아파트를 월세나 전세로 임대한다면, 추가적인 임대수익도 기대할 수 있다.