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부동산 경매 초보자를 위한 A to Z(하)

부동산 경매 초보자를 위한 A to Z(하)

기사승인 2015. 05. 29. 08:12
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법원 경매 입찰부터 소유권 취득까지
부동산경매_이창우 부장
이창우 포인트옥션 사업부 부장./사진=박규석
부동산 경매를 위해 경매 물건에 관한 ‘권리분석’을 철저하게 했더라도 실제 입찰에서 실수하면 모든 노력은 수포로 돌아간다. 입찰은 권리분석이 끝난 후 이뤄지기 때문에 경매 초보자들은 긴장을 늦추기 쉽다고 경매 전문가들은 입을 모은다.

이창우 포인트옥션 사업부 부장은 “입찰은 부동산 권리분석이 끝난 상태에서 진행되기 때문에 초보자의 경우 실수를 하는 경우가 있다”며 “입찰가격을 잘못 작성하는 경우가 가끔 있다. 사소한 실수 같지만, 입찰가격의 경우 수정이 불가능해 자칫 큰 금전적 손실을 가져올 수 있으니 주의해야 한다”고 강조했다.

입찰은 신중하고 또 신중하게
법원경매는 입찰 시 필요한 준비물(본인 입찰 시)인 △신분증 △도장 △입찰보증금을 지참해 입찰법원의 ‘법정 게시판’을 확인하는 것부터 시작된다. 실제 경매는 오전 10시에 입찰개시 선언으로 시작되지만, 그 전에 내가 참여하고자 하는 사건(경매)이 당일 진행되는지 현장에서 미리 확인해야 한다.

본인이 참여하고자 하는 경매의 진행 여부는 전날 ‘대법원 경매정보’ 사이트를 통해 확인할 수 있지만, 실제 경매가 이뤄지는 날 채권자에 의한 기일연기 신청이나 사건 취하 신청 등이 요청되면 경매가 연기될 수도 있으므로 경매 초보라면 이 점을 주의해야 한다.

집행관에 의해 입찰개시 선언이 되면 사건기록(감정평가서, 현황조사서 등)을 열람할 수 있지만, 사건기록은 기일 7일 전 법원 사이트에서도 확인할 수 있다. 이후 집행관으로부터 입찰에 필요한 △기일입찰표 △입찰봉투 △입찰보증금 봉투를 받으면 된다.

입찰표에는 △사건번호 △입찰자의 성명과 주소 △부동산의 표시 △입찰가격 △대리인 성명과 주소(대리인 입찰의 경우) △입찰보증금액을 기재한다. 입찰보증금액은 입찰가격의 10%가 적당하며, 될 수 있으면 자기앞수표로 준비하는 게 좋다. 현금으로 준비해도 상관없으나 입찰보증금액의 액수가 크고 분실할 경우 찾기 어려우므로 현금보다는 자기앞수표가 안전하다.

이 부장은 “기일입찰표에 사건번호·물건번호·입찰가격·보증금액은 입찰표 제출 후에 수정할 수 없으므로 정확하게 적어야 한다”며 “예전에는 입찰가격을 잘못 적으면 매각불허가 신청이 가능했지만, 최근에는 이를 악용하는 사례가 많아 매각불허가 신청이 되지 않는 경우가 많으므로 신중히 작성해야 한다”고 조언했다.

입찰표는 오전 11시 10분 전까지 작성해 입찰보증금 봉투와 함께 입찰봉투에 담아 집행관에게 제출하면 된다. 이때 입찰자는 ‘입찰자용 수취증’과 입찰봉투를 집행관에게 돌려받아 입찰함에 넣으면 된다. 수취증은 일종의 영수증으로 입찰자가 자신이 신청한 물건을 낙찰받지 못한 경우 수취증을 제출하면 입찰보증금액을 돌려받는다. 반대로 낙찰됐다면 수취증은 입찰보증금액의 영수증이 된다.

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법원 게시판을 통해 사건(경매)의 진행 여부를 확인할 수 있다.
경매의 마지막 ‘소유권 이전’
입찰이 마감되면 개찰(입찰표 개봉)이 집행관에 의해 시행된다. 개찰은 당일 등록된 사건번호 순서대로 진행되며, 개찰결과 최고 가격으로 응찰한 입찰자가 최고가매수인으로 결정된다. 이때 집행관은 차순위매수신고 자격이 있는 응찰자에게 차순위매수신고 의사를 물어본다. 이는 최고 경매 낙찰자가 경매 잔대금 미납 등으로 재입찰이 필요할 경우 재입찰로 인한 절차의 지연을 방지하고 법원의 업무 부담을 덜어 주기 위함이다.

차순위매수신고는 경매 낙찰자 이외의 입찰자 중에 최고가입찰금액에서 입찰보증금을 공제한 금액보다 높은 가격으로 응찰한 사람만이 할 수 있다. 예를 들어 낙찰금액이 1억원이고, 이때 입찰보증금이 2000만원이라면 8000만원 이상의 입찰금을 써낸 응찰자가 차순위매수신고 자격을 얻게 된다.

정상적으로 최고가매수인이 되어 입찰이 끝났다면, ‘잔대금 납부기한’내에 입찰보증금을 제외한 나머지 잔금(경락대금)을 납부해야 한다. 보통 잔대금 납부기한은 법원으로부터 매각허가결정(7일 이내)을 받은 후 항고기간(7일 이내)을 거쳐 30일 이내 이뤄진다.

매수인이 정상적으로 잔금을 완납했다면 물건에 대한 소유권을 취득하게 된다. 이후 소유권자는 소정서류를 갖춰 법원에 신청하면 법원은 소유권이전등기와 저당권 등의 말소를 해당 등기소에 촉탁한다.

만약 소유권을 취득한 후 부동산을 점유하고 있는 사람이 자의로 비워주지 않을 때는 법원의 인도명령을 받아 집행관에게 의뢰해 퇴거를 요청할 수 있다. 인도명령이란, 낙찰자가 대금 납부 후 해당 부동산의 인도를 하지 않는 점유자를 대상으로 법원의 명령에 따라 현 점유자가 낙찰자에게 부동산을 인도하라는 명령을 뜻한다.

이 부장은 “인도명령의 대상자는 채무자와 소유자, 낙찰자에게 대항할 수 없는 모든 점유자다”며 “선순위임차인이라도 배당을 모두 받은 임차인 또는 가장(假裝)유치권자는 인도명령의 대상이다”고 설명했다.

그는 인도명령 신청은 잔금납부와 동시에 할 것을 추천했다.

이 부장은 “인도명은 낙찰자가 잔금을 완납한 날로부터 6개월 이내에 신청해야 한다”며 “만약 6개월이 지나면 명도소송을 통해 인도를 받아야 하므로 잔금납부와 동시에 하는 게 정석”이라고 덧붙였다.
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