꼭 알아야 하는 전월세계약 팁 4가지

올 들어 더욱 심해지는 전월세난은 좀처럼 해결될 기미를 보이지 않고 있다. 전셋집 구하기가 ‘하늘의 별 따기’ 된 요즘, 막상 살고 싶은 집을 구했더라도 안심할 수 없다. 계약 단계서 예상치 않은 변수가 불쑥 튀어나올 수 있기 때문이다.

다음은 부동산114에서 소개하는 사례별 전월세계약 관련 대처법이다.

1. 집주인의 전세금 인상요구, 언제까지 유효할까?
사례1)성남 분당에 거주하는 A씨는 얼마전 집주인으로부터 전세금 인상요구를 받고 고민에 빠졌다. 2년전 1억 3,000만원에 계약을 하고 집주인과 원만한 관계를 유지하며 잘 살아왔지만, 갑자기 3000만원을 올려달라고 한 것이다. 계약기간이 2주 밖에 남지 않은 상황에서 3000만원의 전세금 인상을 요구한 집주인 때문에 여기저기 알아봤지만 돈 구하기가 쉽지 않아 결국 은행대출을 받을 수 밖에 없는 상황에 처했다. 과연 A씨는 3000만원의 전세금을 올려줘야 할까?

결론부터 이야기하면 A씨는 3000만원을 올려줄 필요가 없다. 주택임대차보호법 제6조 1항에 의하면 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 계약해지 또는 계약조건 변경을 통지할 수 있다. 하지만 1개월 전까지 통보하지 않으면 전 임대차 계약과 동일한 조건으로 임대차 한 것으로 보는 묵시적 갱신이 발생하게 된다. 즉, 집주인이 계약종료 1개월 전까지 세입자에게 아무말 하지 않는다면 기존에 맺은 계약의 연장의사로 판단한다는 것이다. 만약 묵시적 갱신이 발생할 경우 집주인보다는 세입자에게 훨씬 유리하게 상황이 돌아간다. 세입자는 언제든지 집주인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 3개월 후 그 효력이 발생한다. 또한 세입자가 계속 거주하길 원하면 2년간 거주할 수 있는 권리가 주어진다.

따라서 만약 당신이 임차인이라면 집주인의 계약관련 통보여부 시점에 귀 기울여야 할 것이며 임대인이라면 세입자와의 계약기간을 명확히 체크해야만 분쟁을 막을 수 있을 것이다.

2. 해외에 거주하는 집주인의 인감증명서, 효력은?
사례2)서울 사당동에 거주하는 B씨는 월세 생활을 청산하기 위해 전셋집을 찾아봤다. 마침 마음에 드는 곳을 발견했고 계약을 하기로 마음을 먹었다. 전셋값 8000만원 중 부족한 4000만원은 전세자금대출을 통해 충당하기로 하고 계약을 진행하는데 마음에 걸리는 부분이 생겼다. 바로 집주인이 해외에 거주하고 있다는 것이다. 물론 건물관리를 하는 중개업소에서 올해 5월 발급한 위임장과 인감증명서를 보유하고 있었지만 주인 얼굴을 보지 않고 계약을 한다는 부분이 신경 쓰이지 않을 수 없었다. 하지만 최근 전셋집 구하기가 힘든 탓에 어쩔 수 없이 계약서를 쓰고 전세자금대출을 받기 위해 은행을 방문한 B씨는 대출을 거절당하고 만다. 이유가 무엇일까?

문제는 바로 인감증명서의 효력기간이다. 사실 동의서나 위임장에 첨부하는 인감증명서의 효력을 6개월로 인지하고 있는 경우가 많지만 유효기간이 따로 정해져 있지는 않다. 하지만 은행과 같은 금융권에서는 통상적으로 3개월 이내 발급한 인감증명서를 요구한다. 즉, B씨는 발급한지 3개월이 경과한 위임장과 인감증명서 그리고 계약서를 들고 은행을 찾았기 때문에 전세자금대출을 거부당한 것이다. 물론 이 경우 방법이 없는 것은 아니다. 해외에 거주하는 집주인이 해당지역 영사관을 통해 위임장을 신규로 작성해 제출하면 은행대출이 가능할 수 있다.

이 역시 은행마다 규정이 다르기 때문에 가장 정확한 방법은 전세자금대출 받기 전 은행을 방문해 구비서류 및 주의사항 등을 체크하는 것이 필수적이다.

3. 전세 재계약, 계약서 새로써야 하나?
사례3) 서울 잠실에 거주하는 C씨는 현재 전용 59㎡ 아파트에 5억원에 전세로 거주하고 있다. 최근 전셋값이 많이 올라 집주인은 6000만원의 전세금 인상을 요구했고, C씨도 이에 동의했다. 주거환경이 좋고, 인근 전셋집 구하기도 힘들어 다른 곳으로 옮길 엄두가 나지 않았기 때문이다. 그렇다면 이 경우 C씨는 5억6000만원 전세계약서를 써야 할까? 아니면 기존 5억원 전세계약서에 6000만원 인상내용을 기재해야 할까? 6000만원 계약서만 새로 쓰면 되나?

정답은 모두다 해당된다. 우선, 5억6000만원에 대한 신규계약서 작성도 가능하다. 하지만 이 경우 해당물건에 대한 우선변제권이 신규로 발생하기 때문에 기존 선순위가 아닌 차순위로 밀릴 수 있다. 따라서 가능은 하지만 추천하고 싶은 방법은 아니다. 둘째, 5억원 전세계약서에 6000만원 인상내용을 기재하는 것은 기존에 관행적으로 해오던 방법이다. 기존 계약서에 변동금액을 기재한 후 임대인과 임차인이 인지했다는 근거로 도장을 찍으면 된다. 물론 임차인은 해당 계약서에 대해 새로 확정일자를 부여 받아야 6000만원에 대한 우선변제권이 발생한다. 끝으로 인상금액인 6000만원에 대해 새로운 계약서를 작성하는 것이다. 이는 최근 수요자들이 선호하는 방법중 하나다. 최근 전셋값이 천정부지로 오르면서 수요자들이 하나의 안전장치로 인상금액에 대한 새로운 계약서를 작성하는 것이다. 두 번째 방법과 동일하게 새로운 계약서에 대해서도 확정일자를 받아야 우선변제권이 발생하며 이때 기존 계약서도 함께 보관하고 있어야 한다.

기존계약서에 증액금액을 기재하는 것과 증액금액 만큼의 계약서를 추가로 작성하는 경우 모두 확정일자를 새로 받아야 하는 점을 임차인들은 꼭 기억해야 한다.

4.월세 밀리는 세입자, 내보낼 수 있는 방법은?
사례4) 교육공무원으로 근무하다 약 2년전 은퇴한 D씨는 노후자금 마련을 위해 서울 상계동에 작은 아파트를 매입했다. 임대용으로 사용하면서 매월 발생하는 월세를 생활비로 사용하기 위해서이다. 현재 D씨의 아파트에는 보증금 1000만원, 월세 50만원에 세입자가 거주하고 있는데 문제가 생기고 말았다. 처음에는 꼬박꼬박 월세를 잘 냈지만 어느 순간부터 월세가 밀리기 시작한 것이다. 임차인을 찾아가 말도 해보고 했지만 그 순간 뿐이고, 이제는 연락도 잘 받지 않고 있다. 안정적인 노후생활을 위해 월세집을 매입했지만 처음부터 이렇게 일이 꼬이나 D씨는 답답할 뿐이다. 이 문제를 어떻게 해결해야 할까?

민법 제640조에 따르면 임대인은 임차인이 차임을 2회 이상 연체한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있다. 즉, 세입자가 월세를 2번 이상 안내면 집주인은 계약을 해지할 수 있다는 것이다. 단 연체가 반드시 2회 연속일 것을 요구하지는 않지만 연체금액은 2회 이상에 해당하는 경우에만 가능하다. D씨의 사례에 적용해보면 아파트에 거주하고 있는 세입자가 3월에는 연체하고, 4월에는 지불, 5월에 다시 연체를 한다면 계약해지가 가능하지만 3월과 5월 월세금액인 100만원을 모두 연체해야만 한다. 만약 세입자가 3월에 만원, 5월에 만원을 지불하며 총 연체기간은 2개월 이지만 연체금액이 2개월분에 해당하는 100만원을 넘지 않으면 계약해지는 불가능하다.

최근 이런점을 악용해 월세를 체납하고 있는 악성 세입자가 다수 발견되고 있는 만큼 월세 연체에 따른 보증금 차감 등의 특약사항을 고려해 볼 필요가 있다.