강남·한강변 등 재건축 단지 대상 설명회 확대
대단지 대상으로 4분 3 동의요건 충족은 걸림돌
대단지 대상으로 4분 3 동의요건 충족은 걸림돌
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10일 부동산업계에 따르면 지난 3월 ‘도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)’ 개정으로 신탁사들의 재건축·재개발 사업 단독 시행이 가능해졌다. 그동안 단독시행 방식으로 재개발·재건축 사업을 추진할 수 있는 기관은 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH공사) 등 공공기관뿐이었다.
법 개정 후 신탁사가 단독시행자 방식으로 사업을 따낸 곳은 대한토지신탁이 맡은 인천시 계양구 신라아파트, 코리아신탁의 경기도 안양시 동안구 비산동 진흥·로얄아파트 재건축사업 등 두곳이다.
서울에선 코리아신탁이 지난달 말 서울 용산구에 한남동 ‘한성아파트’를 단독시행자로 신청하면서 첫 수주가 나올 전망이다.
신탁사들은 간소한 절차와 풍부한 시행경험을 장점으로 내세운다. 또한 금융감독원에 따르면 올 상반기 11개 부동산신탁사의 총자산은 2조1766억원, 영업용순자본비율은 1017%에 이를 정도로 자본력도 안정적이다.
이 때문에 신탁사를 통한 사업추진을 저울질하는 재건축 단지들도 늘고 있다. 지난달 말에는 여의도 시범단지와 압구정 현대아파트에서 KB부동산신탁과 한국자산신탁이 전체 주민을 대상으로 신탁방식 시행에 대한 설명회를 가졌다. 신탁사 참여 재건축사업의 빠른 속도가 관심을 끌면서 주민 설명회는 대치 미도, 개포 현대1차, 개포 우성5차, 개포 경남1·2차, 잠실 장미 등 강남3구 단지 전역으로 확대될 예정이다.
하지만 정작 강남·여의도·목동 등 인기지역에선 신탁사들이 단독시행 방식으로 정비사업을 따내기 어렵다는 게 업계의 시각이다.
재건축 수익 기대가 높은 이들 지역 대부분은 지분제보단 도급제로 사업이 추진돼 토지주의 입김이 센 곳이다. 굳이 사업속도가 조금 빨라지는 것을 이유로 전체 사업비의 4%가량 되는 높은 수수료를 부담해야 하는가에 대한 반감이 크다.
단독시행 방식으로 할 경우 주민 4분의 3, 전체 토지 소유자의 3분 1 동의를 얻어야 한다는 규정도 걸림돌로 작용할 수 있다. 신탁사업을 두고 찬반이 갈린 압구정동 현대아파트 사례에서 보듯이 1000가구가 넘는 대단지일수록 동의가 쉽지 않다는 것이다. 실제 신탁사가 수도권에서 따낸 사업장은 모두 소규모로, 신라아파트는 282가구, 진흥·로얄아파트는 345가구, 한성아파트는 121가구 신축에 그친다.
이 때문에 일부 신탁업체는 시공사와 연합 내지는 대행자 방식으로 강남 재건축 단지 접근을 시도하고 있다.
한국토지신탁 관계자는 “강남 재건축 단지의 경우 구조적으로 단독시행이 힘들다”며 “단독시행은 가능해졌지만 조합과 같은 지위는 못 누린다. 토지주 의견을 무시하고 시공사를 선정하는 일은 없다”고 말했다.
전문가들도 신탁사의 활동범위를 재건축사업이 지연되는 서울 비인기지구나 지방 현장으로 한정했다.
이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “사업 속도나 조합 비리에서 자유롭다는 것은 장점이나 주민동의를 이끌어 내는 건 전혀 별개의 문제”라며 “홍보효과를 극대화해서 서울 강남 외 지역의 수주를 통한 성장 정도가 예상된다”고 분석했다.
