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‘철옹성’ 초고층 규제에 선택 기로 선 강남 재건축

‘철옹성’ 초고층 규제에 선택 기로 선 강남 재건축

기사승인 2017. 01. 22. 15:40
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초고층 고수 잠실 주공5단지만 심의서 제외
"강남 재건축 초고층보다 조기 추진이 이익"
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서울시가 35층 이상 초고층 규제에 대한 확고부동한 입장을 보이면서 강남 재건축 단지들이 선택의 기로에 빠졌다. 초고층을 포기하고 초과이익환수제를 피하거나 끝까지 초고층을 유지한 채 기약 없이 시간을 보내거나 둘 중 하나만 남은 것이다.

22일 서울시에 따르면 지난 18일 열린 2차 도시계획위원회(이하 도계위)에서 주요 강남 재건축 8개 단지가 안건으로 올라왔다. 이 가운데 송파구 신천동 잠실 주공5 아파트와 서초구 반포동 주공1단지(1·2·4주구), 신반포3차·경남아파트 정비계획안은 통과되지 못했다. 그러나 실제 통과 못한 것은 8개 단지 중 유일하게 최고 50층을 고집한 잠실 주공5단지 아파트 뿐이다. 반포 주공1단지(1·2·4주구)와 신반포3차·경남아파트는 가벼운 사유만 수정해 소회의를 통과하면 추가로 도계위 상정 없이 통과할 수 있도록 했기 때문이다.

잠실 주공5단지의 심의는 2월 1일 3차 도계위로 미뤄졌다. 서울시 측은 “회의 시간 부족으로 연기됐다”고 말했지만, 이 말을 그대로 믿는 사람은 적다. 서울시의 초고층 규제를 수용한 반포 주공1단지와 서울 송파구 신천동의 잠실 진주·미성·크로바아파트는 모두 같은 날 도계위 심의를 통과했다.

건축업계 관계자는 “이번 도계위는 서울시가 최고 35층 이상 증축에 대해 어떤 생각을 갖고 있는지 단적으로 보여주는 사례”라며 “사실상 강남 재건축 단지들은 선택만 남았다, 올해가 지나도록 기다리든가 초과이익 환수제 적용을 피해 35층 이하로 재건축하든가 둘 중 하나”라고 설명했다.

부동산업계는 주요 강남 재건축 단지들이 35층 이하를 선택할 것이라고 내다봤다. 도계위 심의를 빨리 통과할수록 올해 안에 관리처분 계획 인가를 받아 내년 부활하는 재건축 초과이익 환수제를 적용받지 않을 가능성이 높기 때문이다. 대부분 용적률도 허용 가능한 300%까지 끌어올려 수익성도 어느 정도 보장된 상태라 분양성과 경관 디자인을 위해 무리하게 고층 규제를 고집할 이유도 적어지고 있다.

더구나 최근 주춤한 강남 재건축 아파트값도 재건축 조합의 결정에 영향을 주고 있다. 부동산114에 따르면 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 재건축 아파트 매매 가격은 작년 11월 첫째 주부터 올해 1월 둘째 주까지 11주 연속 하락했다. 이 기간 평균 1.67% 하락 폭을 기록했다. 낙폭이 가장 큰 곳은 재건축 기대가 컸던 송파구로 3.36% 떨어졌으며 잠실 주공5단지도 1억4500만원 가격이 내렸다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 “예측할 수 없는 상태라면 빨리할수록 조합에 유리하다”며 “초과이익 환수제가 다시 유예되리라는 보장이 없고 막연히 기다린다고 시장 상황이 좋아진다는 보장도 없다”고 분석했다.

이어 그는 “현재 서울 재건축시장은 시장이 누구냐에 따라 좌우되는 경향이 심하다”면서 “전반적인 도시계획을 위해서라도 서울시가 일관된 정책을 유지할 필요가 있다”고 덧붙였다.
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