다주택자 임대업 등록 여부 ‘소득보장’이 열쇠

국토부, 다음달 주거복지 로드맵에 자발적 유도 포함할 듯
전문가 "건보료 지원, 공실 생길땐 수익보전 등 이뤄져야"

다음달 발표예정인 주거복지 로드맵을 통해 다주택자 임대주택시장이 양성화될 수 있을지 주목된다. 정부가 다주택자에게 얼마나 당근책을 제시하느냐가 정책 성공 여부를 가를 것으로 예상된다.

22일 국토교통부에 따르면 주거복지 로드맵에는 임대시장을 안정화하는 방안이 담길 예정이다. 다주택자는 자발적인 임대주택 등록을 유도한다. 저소득층 대상으로는 5년간 공적임대주택 17만 가구를 공급한다.

양도소득세 감면 등 각종 세금 혜택 등을 주는 방안이 관계부처 협의를 통해 검토되고 있다.

국토부 관계자는 “다주택자들이 최대한 임대주택등록을 많이 할 수 있도록 하는 게 목표” 라면서 “구체적인 인센티브 사항은 정해지지 않았다”고 말했다.

정부는 다주택자의 임대등록이 소기의 성과를 거둔 다음에는 민간임대주택의 공공성을 강화할 것으로 예상된다.

김수현 청와대 사회수석이 진미윤 한국토지주택공사 토지주택연구위원과 펴낸 저서 ‘꿈의 주택정책을 찾아서’에서 민간임대주택에 대한 정부의 입장을 간접적으로 엿볼 수 있다. 국토부 직원 일부는 이책을 참고해 주거복지 로드맵을 만들고있다.

책에는 다주택자가 민간임대주택 공급자로서 떳떳히 사회적 역할을 할 필요가 있다고 소개하고 있다. 그러면서 임대료 부담을 낮추고 공급자에게는 기본적인 수익이 보장되어야 한다고 서술하고 있다.

진 위원은 “정책 사각지대에 있는 다주택자 임대공급자를 제도권으로 이끌어야 한다”면서 “민간임대주택이 손실이 나면 정부가 보조하는 대신 수익이 나면 소득에 따른 세금을 내게 해야한다”고 부연했다.

주거복지 로드맵에서 나올 다주택자의 자발적인 임대주택 등록이 이같은 민간임대시장 구축을 위한 첫걸음이 될 것으로 보인다. 책에서도 민간임대주택 역할을 공식화하기 위해서는 민간임대시장의 투명·공식화가 무엇보다 중요하다고 강조하고 있다.

관건은 국토부 목표처럼 얼마나 많은 다주택자들을 임대주택 사업자로 끌어들일 수 있느냐는 것이다. 국토부에 따르면 2015년 기준으로 민간임대주택 거주가구는 738만가구였다. 이중 등록 임대사업자가 운영하는 주택수는 140만 가구로 전체 19%에 불과하다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 이와 관련해 “최근 임대용 주택을 매입하거나 운영하는 사람들이 언급한 건강보험료나 소득세 등을 정부가 확실히 지원해 진입장벽을 최대한 낮춰야 한다”고 조언했다.

공실이 났을 때 정부가 수익을 보전하는 것에 대해서는 “민간임대주택을 등급별로 나눠 소득 보장을 다르게 할 필요가 있다”고 설명했다. 주택 유형·가격 등이 모두 다르므로 주택에 따라 차별화된 수익 보전이 이뤄져야 한다는 것이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “임대수익은 임대료 수익과 집값수익으로 나뉘므로 집값하락을 감안해 시장수익률보다 높은수익률을 정부가 보장해야 한다”고 강조했다.