[칼럼] 임대사업자 등록 ‘꾸준한 관심’이 필요하다

변세일 국토연구원 부동산시장연구센터장

정부는 지난 12월 13일 세입자가 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 임대주택을 확충하고자 ‘임대 사업자 등록 활성화 방안’을 발표했다. 그 배경에는 주택 보급률의 향상에도 불구하고 제자리걸음을 걷고 있는 자가 보유 비율과 재원 상의 한계로 공공임대주택 공급 확대에 한계가 있다는 점이 고려됐을 것이다. 그리고 무엇보다 임차가구 대부분이 임대료 상승의 제한을 받지 않는 미등록 임대주택에 거주하고 있는 주거 현실이 크게 작용했다고 생각된다.

임대주택 등록 활성화 방안을 시행하면 세원 간 형평성이 높아지고 임대시장의 투명성이 확보될 것으로 기대된다. 물론 시장의 안정화에 대한 기대감도 빼놓을 수 없다. 임차인의 경우 임대료 부담과 잦은 이사에 따른 비용 부담이 줄어들 것이다. 임대 소득이 적은 임대인은 현재 보다 부담이 줄어들고 임대 소득이 많더라도 장기 임대에 따른 인센티브 확대로 기존보다 부담이 감소할 가능성이 높기 때문이다.

이번 대책으로 소득세와 건강보험료 납부 금액이 증가하게 되면 임대인의 투자수익률은 하락하게 된다. 다주택자들은 8·2 대책을 통해서 밝힌 양도세 중과 등을 피하기 위해 수익성이 낮은 임대주택부터 처분할 것이다. 그렇게 되면 임대주택 공급 감소에 따라 단기적으로는 전월세 가격이 소폭 상승할 수 있다.

그러나 중장기적으로 임대 소득세 부과가 강화되고, 장기 임대에 따른 인센티브에 따라 임대인의 부담액이 감소하게 되면서 투자수익률이 개선될 것이다. 그러면 다시 임대주택 공급이 늘어나면서 임대차 시장은 점차 안정을 찾게 될 것이다.

결국 중요한 것은 지역별 임대차 시장의 수급 상황이라고 볼 수 있다. 임대차 비중이 높은 수도권 지역에 대한 임대주택 공급 감소 우려가 있다. 하지만 수도권은 지방에 비해 임대주택 투자 수익률이 상대적으로 높아 이번 대책에도 불구하고 임대주택으로 그대로 유지할 가능성이 높다. 그만큼 임대주택 공급 축소로 인한 전월세가 상승 가능성이 크지 않다. 그리고 8·2 대책에서 제시한 양도세 중과로 인해 주택 처분이 증가하면 일부가 임대차 시장으로 유입되면서 전월세가 안정될 가능성도 있다. 지방의 경우 신규주택 공급이 많아 전월세 시장이 안정되고 있는 점을 고려할 때, 임대인의 조세 전가로 인한 전월세 상승 가능성은 낮아 보인다.

이러한 상황에서 추가적으로 고려해야 할 요인은 주택 가격 상승률이다. 주택 가격 상승률이 높게 유지되면 임대주택을 가진 다주택자들에게 양도세 등 부담이 크지 않게 느껴지지 않을 것이기 때문이다. 따라서 주택가격 상승률에 따라 양도세 중과와 임대 등록세 양도세 혜택 등을 두고 다주택자들의 셈법이 보다 복잡해질 것으로 보인다. 특히 많은 기관에서 서울과 수도권 매매가격이 소폭 상승할 것으로 전망하고 있는 가운데, 보유세 강화 또는 임대 등록 시 보유세 구간 상향 조정 인센티브 등이 앞으로 임대차 시장에 중요한 이슈가 될 것으로 보인다.

임대주택 등록 활성화 방안이 시행되고, 4월에 양도세 중과가 시작되면 2∼3월 경 다주택자들의 움직임이 본격화될 것으로 예상된다. 정부는 이 시기에 시장을 집중 모니터링해 필요시 임대주택 등록 의무화, 계약갱신 청구권 및 전월세 상한제 등 추가 대책 시행을 검토할 필요성이 있을 것이다.