서울 아파트, 이중 삼중 규제에도 버티기 언제까지?

5월까지 전국 아파트 0.3% 오르는 새 서울은 4.2%↑
오름폭 줄어도 상승세 유지…"보유세 논의가 변곡점"

서울 아파트 값이 쏟아지는 정부 규제에도 큰 흔들림 없는 모습을 이어가고 있어 그 이유에 관심이 쏠린다.

서울의 경우 정부 규제 영향으로 주택 매매거래가 제한된 곳이 많고, 집주인들이 아직 오른 가격을 고수하고 있거나 집을 내놓지 않고 있어 거래 자체가 많지 않은 상황이다.

이 때문에 부동산 시장이 전반적으로 위축되고 있음에도 가격 하락세를 타기 어려운 것으로 전문가들은 분석한다.

◇서울 아파트, 5월까지 4.2% 상승
6일 한국감정원에 따르면 서울 아파트 가격은 올해 들어 5월까지 4.2% 상승했다.

같은 기간 전국 아파트 값은 0.3%, 서울을 포함한 수도권 전체는 1.7% 올랐다. 수도권을 제외한 지방 전체의 경우 올해 들어 1.1% 떨어진 것을 감안하면 서울 아파트 상승폭은 큰 편이다.

물론 서울 아파트 가격 상승세도 최근 힘이 빠지는 모양새다. 1~2월의 경우 한달새 집값이 1% 넘게 뛰기도 했지만, 4월에는 0.4% 5월에는 0.2% 올라 오름폭이 점차 줄고 있다.

서울 아파트값이 올해 들어서도 여전히 상승곡선을 그리고 있는 것은 당초 예상과 다르다.

주택 전문가 상당수는 4월부터 다주택자에게 양도소득세를 중과하고, 서울과 수도권 주요지역을 중심으로 LTV(주택담보인정비율)·총부채상환비율(DTI)을 크게 축소하는 등 첩첩이 쌓인 부동산 규제 때문에 올해 들어 집값이 보합세 내지 약세를 보일 것이라고 내다봤다.

특히 1~2월의 경우 양도세 중과를 피하려는 다주택자의 매물이 시장에 쏟아지면서 가격이 떨어질 것이라고 본 시각이 많았다. 그러나 오히려 이 기간 서울 아파트 값은 크게 올랐다.

◇“서울, 매물 부족해 가격 조정 폭도 제한적”
김은진 부동산114 연구위원은 “정부의 다양한 규제가 나오면서 심리적으로는 많이 위축됐지만, 서울의 경우 본격적인 가격 조정은 보이지 않고 있다”면서 “매수세가 위축되면 그만큼 매물이 많이 나와 줘야 가격 하락 조정도 본격화될 수 있는데, 시장에 팔겠다고 나오는 매물 자체가 적다보니 가격 조정 폭도 제한적일 수밖에 없었던 것으로 풀이된다”고 말했다.

이어 “1~2월에는 다주택자들이 양도세 중과 이전에 팔기 위해 매물을 많이 내놓으면서, 실수요 중심의 매수세가 이어져 오히려 가격이 크게 올랐다”고 덧붙였다.

서울은 주택 공급이 제한돼 전반적인 부동산 조정기에도 안정됐다는 학습효과 역시 크다는 분석이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울 아파트는 안전자산이라고 여기기 때문에 마지막까지 남겨두는 경우가 많다”면서 “공급이 크게 늘 수 있는 시장이 아니기 때문에 부동산 하락기에도 가격이 크게 떨어지지 않는다는 학습효과가 큰 것 같다”고 설명했다.

◇“대세 하락 속 보유세가 변곡점될 것”
그러나 하반기 보유세 강화에 대한 구체적인 그림이 나온다면 서울 아파트 역시 변곡점을 맞을 가능성이 있다는 시각이다.

현재 대통령 정책기획위원회 직속 재정개혁특위는 다주택자와 고가주택 보유자의 보유세를 강화하는 쪽으로 개편 방안을 논의 중인데, 선거 이후 본격적인 공론화 과정이 진행될 전망이다.

또한 정부 규제와 새 아파트 입주 물량 여파로 지방 부동산 시장과 수도권 전세시장이 이미 하락세를 보이고 있기 때문에, 서울 역시 영향을 받을 수밖에 없다는 설명이다.

김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 “지방에 비해 미미하지만 서울과 수도권도 하반기로 갈수록 조정을 받을 가능성이 높다”면서 “입주가 많고 대출규제에 금리인상 가능성, 보유세 강화 등으로 거래가 위축되면 자연스레 가격 하락으로 이어질 수 있다”고 말했다.

이어 “그러나 강남보다 상대적으로 저렴해 주거지로 각광받고 있는 마포나 용산, 성북 재개발 지역 등은 현재도 계속 가격이 오르고 있다”면서 “이런 지역은 하반기에도 크게 떨어지지 않는 등 양극화가 이어질 가능성이 높다”고 덧붙였다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “보유세 개편안이 시장의 예측에 못 미치면 대기 중이던 매수자들이 주택 구입에 나설 가능성이 있고, 반대로 강도가 세면 집값 하락에 영향을 주면서 거래는 더욱 위축될 수밖에 없다”고 말했다.