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[장용동 大기자의 이슈진단]하반기 주택시장 전망과 중장기 안정을 위한 과제

[장용동 大기자의 이슈진단]하반기 주택시장 전망과 중장기 안정을 위한 과제

기사승인 2018. 06. 27. 15:35
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장용동 대기자1
장용동 대기자
주택시장의 냉기류가 깊어만 간다. 지방권은 가격하락과 함께 불꺼진 아파트가 수두룩할 정도로 이미 침체단계에 접어들었다. 핫 플레이스라할수 있는 서울 강남 4구마져 거래량이 60%이상 줄어드는 거래절벽 현상이 생겨나면서 2억~3억원대가 떨어진 아파트가 생겨날 정도다. 주택시장의 상승 기류는 서울 수도권에서 지방으로, 하락세는 지방에서 서울 수도권으로 움직이는 일반적 특성을 감안하면 침체 장세가 본격화되고 있다 해도 무리가 아니다.

더구나 시장을 둘러싼 환경은 온통 악재뿐이다. 외적으로는 내수성장 둔화 등 경기 불황여파와 소득 감소, 고용 불안, 그리고 금리인상 등이 강하게 영향을 미치고 내적으로는 규제 강화를 비롯해 과잉 공급, 수요감소 등으로 시장이 크게 위축되고 있는게 현실이다.

특히 문재인 정부들어 다주택자 양도세 중과 등 부동산에 대한 소유 압박정책이 먹혀들었고 재건축 초과이익 환수를 비롯해 종합부동산세 강화 등 양극화 해소를 위한 분배중심의 부동산 정책이 실현되면서 지난해 6월이후 타오르던 주택시장이 안정국면에 접어들었다. 지난해 8월 0.25%가 올랐던 집값 상승률이 올해 5월 -0.03%를 기록한 것 자체가 이를 분명하게 보여주는 결과다. 또 현재와 같은 하향 안정세가 적어도 올 하반기는 물론 향후 2~3년이상 지속될 가능성이 높다는데 부동산 전문가들은 대체적으로 동의하고 있다.

수억원씩 급등하던 주택시장이 안정국면에 접어든 것은 다행이다. 당장 매매시장이 움직이면 전월세가격이 올라가고 무거운 주거비 부담으로 인한 부정적 효과가 지대하다. 투기적 세력이 극성을 부리면서 자산시장이 부풀어오르고 금융, 실물경제 등에 악영향을 미친다. 이는 재차 부의 양극화로 이어져 심각한 사회경제적 갈등을 유발하는 악순환의 고리를 가지고 있다는 점에서 분명 평가할만하다. 부동산에 대한 기대치가 크게 줄어들면서 투기적 세력이 이탈하고 국민적 관심이 적어졌다는 점에서도 고무적이다.

하지만 현재의 주택시장이 인위적 압박정책에 의한 일시적 왜곡침체현상이라고 본다면 얘기가 달라진다. 언제든지 다시 튀어 오를수 있기 때문이다. 인위적 압박은 상승에너지를 축적시키고 이것이 일정시간후 폭발하면 재차 방어뚝이 무너지면서 폭등장세를 연출하게 된다. 이는 이미 노무현 정부에서 경험바 있다. 또 지난 50년 동안 부동산 시장은 이같은 사이클의 반복이었다. 88~89년 호황이후 침체가 98년 외환위기이후 폭등, 2008년 글로벌 금융위기 등의 파고를 넘으면서 재차 급등기를 맞은 것을 감안하면 2018년 침체장세 역시 추세상 반복되는 사이클로 이해할 수도 있다.

정부는 단기안정에 취해 있기 보다는 중장기 시장 불안예방을 위한 정책 개발에 더 신경을 써야하는 이유다. 더구나 최저임금 인상 등 노동 여건이 개선되면 주택원가는 더욱 올라갈 수밖에 없다. 재건축을 옥죄면 강남 주택부족현상은 심화되고 교체 수요 역시 빠르게 증가한다. 기존 주택과 새로운 기능을 탑재한 신규아파트가 서로 시소게임을 벌이며 상승하는 생리를 감안하면 추후 가격 불안 가능성은 여전하다.

급한 불을 끈 만큼 이제 부동산 정책을 원점에서 다시 고려해야할 최적 타이밍이다. 10년이 넘어도 안정적인 시장을 유지할수 있도록 판을 바꿀 대안이 절대 필요하다. 온탕,냉탕식 시장이 반복되지않도록 인위적인 압박을 시장 자율로 전환하고 미래 시장에 걸맞은 새로운 정책이 나와야 한다. 여기에는 주택가격 상승의 진원지인 강남권의 재건축 시장에 대한 균형잡힌 시각도 포함돼야 할 것이다. 재건축대상 아파트가 가격상승을 주도한다고 낡은 주택의 재건축을 한없이 묶어둘수는 없는 일이다. 공급의 숨통을 트면서 가격도 안정시킬수 있는 방안이 필요하다. 주거복지 로드맵의 차질없는 집행, 주거서비스 활성화 방안 등이 마찬가지다.

내수불황이 깊어가는 마당에 부동산 규제 강화만을 고집하는 것 역시 재고해봐야 한다. 물론 양극화의 주범이 부동산임에는 틀림없다. 건물주는 이를 통해 끊임없이 부를 창출하고 세입자는 이들의 자산을 불려주는 삯꾼 노릇(?)만하고 있다는 점에서 절대 개선이 필요한 부분이다. 그러나 경기부진에 금리, 환율, 수급 등이 모두 비우호적 상황이다. 큰 칼을 잘못 꺼냈다가는 자칫 일본의 잃어버린 20년을 답습할 공산도 없지 않다. 시장의 투명성과 건전성, 자율성은 높이되 투기적 수요에 대해서는 철저히 봉쇄하는 것만이 중장기 시장 안정은 물론 선진화된 시장으로 가는 최고의 무기가 아닐까한다.
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