후분양제…건설사 소비자 모두 자금마련 관건

건설사, 분양비 없이 1년반 버텨야
소비자도 1년만에 대금 마련 부담

후분양 공공택지 공급예정물량/제공 = 국토부

28일 나온 후분양제 로드맵은 주택 건설사와 소비자 모두 자금마련이 관건이라고 전문가들은 입을 모았다.

후분양은 공정률 60%까지로 공사 시작이후 대체로 1년 6개월이 걸린다. 선분양은 착공에 들어가 입주까지 대개 2년 6개월이 소요된다. 후분양 주택건설사는 1년6개월간 소비자의 분양대금 없이 자금을 자체 조달해야 한다. 이에따른 금융비용으로 인해 분양가 상승은 불가피할 전망이다. 중소건설사들은 대형건설사에 비해 자금 조달이 어려울 것으로 예상된다.

김흥진 국토교통부 주택정책관은 “선분양보다는 후분양이 대출이자, 물가상승률 등을 감안했을 때 가격이 올라갈 수 밖에 없을 것”이라고 내다봤다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 “후분양은 단기 자금 부담이 많아지므로 자금조달이 관건”이라고 진단했다.

국토교통부는 후분양 사업자의 자금조달을 원활히 하고자 선분양 표준 프로젝트 파이낸싱(PF)과 비슷한 PF를 도입하겠다고 내놨다. 주택도시보증공사가 PF 보증을 서면 주관금융기관인 은행이 건설사업자에 자금을 빌려주는 방식이다.

김 주택정책관은 “표준 PF를 통해 소형사들도 자금을 쉽게 조달할 수 있도록 하겠다”고 말했다.

하지만 표준 PF를 적용하더라도 중소건설사들의 자금 조달은 여전히 우려된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “표준 PF 대출도 결국 사업성을 따지고 지급능력이 중요하므로 건설사 신용도를 무시할 수 없다”고 지적했다.

양지영 R&C 연구소 소장도 “신용도가 있는 대형사는 금융기관을 통한 자금 조달이 수월하겠지만 중소업체는 그렇지 못해 부익부 빈익빈이 예상된다”고 말했다.

소비자 역시 후분양을 받은 뒤 입주까지 1년간 분양대금을 마련해야 하는 부담이있다. 후분양은 △계약 15% △중도금 30% △잔금 55% 로 분양비를 내야한다.

국토부가 소비자 부담을 덜기위해 디딤돌 대출에서 후분양 중도금·잔금대출을 받을 수 있도록 했지만 대출자격이 부부합산 연소득 6000만원 이하로 자격이 까다롭다.

양 소장은 “선분양은 자금부담이 덜하기 때문에 수요자들이 선호하는데 후분양이 무슨 장점이 있는지 모르겠다”고 비판했다.

공정률 기준도 하자를 살피기에는 낮다는 반응이다.

함 랩장은 “공정률 60%은 굴토공사와 지하골조공사 등을 제외하고 대부분 공정률이 미완료인 상태”라면서 “소비자가 공사현장만보고 부실시공을 살피는 것이 쉽지 않을 것”이라고 평가했다.

그는 “후분양을 안착하려면 결국 입지좋은 택지를 공급하는게 중요하다”고 덧붙였다.