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[장용동 大기자의 이슈진단]전 국민이 부동산 임대업을 꿈꾸는 나라?

[장용동 大기자의 이슈진단]전 국민이 부동산 임대업을 꿈꾸는 나라?

기사승인 2018. 07. 25. 15:58
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장용동 대기자1
장용동 대기자
부동산 임대업 등록사업자수 증가세가 가히 폭발적이다. 지난해말 26만 명선에 달했던 등록자수가 6월말 현재 33만 명을 웃돌아 무려 27%가 증가한 것으로 나타났다. 정부의 다주택자 규제와 임대등록 활성화 정책에 따라 제도권내에 들어온 임대사업자가 많아진 결과다.

지난 1997년 외환위기 이전까지만 해도 부동산 임대업은 건물이나 상가 임대 등 일부 부유층에서 행해져왔던 재테크 수단이었다. 하지만 두차례의 금융위기를 거치면서 집값 상승과 함께 전월세 시장이 팽창하자 최고의 돈벌이로 인식되기에 이르렀다. 여기에 저금리와 소가구화 현상까지 겹치면서 소위 안정적인 재테크 대상으로 급부상, 온 국민적 관심사가 된 것이다.

매달 안정적인 임대료에 이어 건물 가격 상승분까지 챙길수 있다 보니 ‘조물주위에 건물주’가 있다는 유행어가 등장할 정도이고 청소년들마져 놀고 먹는 건물주가 선망의 대상이자 흠모하는 세상이 된 것이다.

찜질방에서부터 동네 사랑방, 회사 잡담실까지 온통 화두고 신입사원은 물론이고 대학생까지 부동산 임대업을 위한 모임이나 카페가 성행할 정도다. 어느 정도 자본을 가지고 다가구주택, 상가주택 등을 매입해 임대업을 하는 경우는 그래도 양호하다. 또 가진 자금에 20~30% 정도의 대출을 끼고 주상복합건물이나 상가, 오피스텔을 분양받거나 매입, 전월세를 놓는 사례 역시 급격히 늘어났다. 한 발 더 나아가 신종 투자방식인 이른바 ‘갭(gap)’투자 수요층이 판을 치기에 이르렀다. 매매가 대비 전세가가 크게 오르면서 집값의 10~20%정도의 자금으로 여러 채의 주택을 반복적으로 사들여 전세를 놓는 신종 투자가 번진 것이다. 수요가 있으면 시장은 활성화되고 가격은 오르는게 일반적이다. 신바람이 난 일부 중개업소의 선투자까지 겹치면서 주택시장이 이상기류를 타게 됐다. 역세권 등지를 타깃으로 움직여온 갭투자 세력은 서울 강북권 골목길까지 파고들어 곳곳의 집값과 전세가를 올리는 착화탄 역할을 한 것으로 분석된다.

자본주의 시장에서 자산 투자대상과 방법을 말릴 방법은 없다. 또 자산은 수익이 있는 곳으로 흐르게 마련이다. 위법이나 탈법에 문제가 있다면 그에 상승하는 과세, 위탈법이라면 범죄로 다스리면 된다. 하지만 자산시장이 기대이상으로 부풀어 오르고 전 국민의 관심사가 되고 있다는 것은 문제가 아닐수 없다. 더구나 투기적 상황으로 변질되거나 시장 건전성을 해치는 방향으로 치닫는다면 얘기가 달라진다. 이를 합리적으로 유도하는게 정책이고 정부의 역할이다. 특히 부동산 시장이 임대료, 주거비라는 경제와의 연결고리를 폭넒게 가지는 특성을 감안하면 문제 해결이 화급하다.

예컨대 최근 문제가 되고 있는 자영업자 반발만해도 그렇다. 지난해 하반기부터 시장매출이 급격히 줄어들고 사업자체가 어려워져 본인 인건비는 커녕 임대료를 제대로 내지 못하는 경우가 허다하다. 제대로 굴러가는 자업자가 10%정도에 불과하다는 얘기가 나올 정도다. 여기에 최저임금 상향조정과 근로시간 단축 등은 당장 적용되지 않는다하더라도 독이 됐을게 분명하다. 자영업 경영환경개선을 위해서는 임대료를 낮추는게 절대적이다. 하지만 이 역시 만만치 않다. 일반 상가 임대료의 경우 통상 10평 기준 월 200만원 정도의 임대료를 낸다고 보면 상가 주인은 3억~4억원대를 투자해서 5% 이상의 수익률을 올리는 셈이다. 임대료 인하를 위해서는 결국 고분양가가 걸림돌이다. 이는 다시 원자재인 토지와 건물비용과 연결된다. 부동산 가격 상승-고분양가-고임대료가 서로 맞물려 악순환되고 있는 것이다. 최저임금과 근로시간 단축을 위해서는 부동산 가격 안정이 필수적으로 수반돼야하는 이유다.

모든 국민이 좁은 땅덩어리에 공공재 성격이 강한 부동산에만 몰두하는 이상, 어떤 정책도 성공할수 없다. 우선 자산시장의 여유자금 탈출구를 마련해 주고 부동산에 대한 기대치를 대폭 낮춰야 한다. 섣부른 규제보다 공급을 확대하고 세금 등으로 철저히 가수요를 이탈 시켜야 수요 압력을 줄일 수 있다. 부동산 임대료에 대해 과감한 단계적 과세방안도 나와야 한다. 국민적 부동산 임대업 열풍을 잠재우지 못한다면 역대 정부와 마찬가지로 부동산 정책의 실패는 또 답습될게 분명하다.
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