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이같은 극심한 양극화는 다양한 요인이 복합적으로 작용한 탓이다. 우선 2차례의 금융위기이후 부의 양극화가 가속화되면서 생겨난 자산시장의 자연스런 현상일 수 있다. 계층화가 가속화되면서 주거환경이 양호한 곳을 선호하는 경향이 짙어지고 강남처럼 선호도가 더욱 높아진게 대표적 사례이다. 홍콩이나 뉴욕, 런던 등의 대도시 역시 이같은 현상이 가속화되면서 이른바 부촌 집값이 더 많이 오른 것과 별반 다르지 않다. 다만 선진 외국과 달리 우리의 경우 규제로 시장을 옥죄면서 급격한 양극화 현상을 초래했다고 봐야 한다. 다주택자 양도세 중과 등 보유 규제를 강화함에 따라 건실한 한 채를 보유하겠다는 소유 심리변화가 부촌, 알짜 투자심리를 부추긴 것이다. 더구나 공급에 대한 대안없이 강남 등 선호지역으로 수요가 쏠리게 만든게 결정적인 실책이다. 여기서 발화된 주택시장 충격이 주변지역으로 번지면서 결국 온통 집값을 올려놓고 주택을 조기에 팔아야한다는 심리보다 매수심리를 더욱 유발하는 우를 범한 것이다. 튀어오르면 잡는다는 규제 만능 정책이 화를 불러온 것이다.
그렇다면 공급확대만으로 주택시장 불안을 잠재울 수 있을 것인가. 향후 2~3년 간 주택 입주물량을 보면 70만 가구를 상회한다. 이는 연간 주택유효 수요나 평소 입주물량의 1.5배 수준을 넘는 엄청난 물량이다. 멸실주택을 비롯해 교체수요, 신혼 등 분가 수요 등을 감안해도 40만 가구를 넘지 못하는 물량을 감안하면 3년째 과잉공급이 분명하다. 그럼에도 시장불안이 지속되고 있다는 것을 어떻게 이해해야할 것인가. 유효 수요가 있는 곳에 제대로 공급하지 못하고 있다는게 설득력이 없지않다. 강남 필요주택을 남양주에 짓는다면 시장안정에 도움이 안되는게 분명하다.
하지만 하위시장 역시 전반적인 경제여건과 수급에 따라 움직이는 만큼 대세에 따른 영향을 받을 수밖에 없다. 1998년, 그리고 2008년 등 두차례에 걸쳐 극심한 시장 침체로 16만가구에 달하는 미분양 장세 역시 공급을 신처럼 여기는 주택업계, 그리고 이를 방관한 지자체가 만들어낸 폐해다. 결코 공급이 시장안정의 만능이 아님을 보여주는 좋은 사례다. 오히려 정부가 미분양주택을 사주는 정책의존적 천수답 주택시장을 만들어내는 결과와 함께 주택 과소비를 부추기는 요인이 되었음은 주지의 사실이다.
결국 시장중심의 정책을 펼치되 유효수요에 걸맞은 건전한 공급시장 확보가 우선이다. 예컨대 온갖 불법 편법 행태가 빚어지고 있는 분양권 전매시장만 해도 그렇다. 지난주 서울지방경찰청이 발표한 주택시장 교란사범 1090명 적발 사례를 보면 기가 찰 정도다. 8번 위장전입해서 7차례 분양을 받은 경우는 그래도 양호한 편이다. 심지어 청약통장을 매집해서 243차례나 아파트를 분양받아 웃돈을 얹고 파는 수법으로 수십억원을 챙긴게 드러났다. 사실 아파트, 오피스텔, 주상복합, 상가, 토지 등의 분양 과정만 투명하게 이뤄져도 투기심리를 상당수 잠재울수 있을 것이다.
부동산 시장 건전화에 로드맵이 필요한 이유가 여기에 있다. 일단 현재 빚어지고 있는 탈법,편법,불법을 정상화하는데 초점을 맞추고 이에 대한 정부의 건전 시장 로드맵을 마련하는게 우선이다. 부동산에 온통 관심이 쏠려 있는 현실을 개선하기 위함이다. 각종 세금 감면이나 면세 등 세제에 대한 것 역시 전면적으로 개편, 새시대에 걸맞게 추진해나가야 한다. 세제혜택이 오히려 국민의 시선을 부동산으로 불러모은다는 점에 주시해볼 필요가 있다. 투기 의식 개선없이는 정책이 먹혀들리 없다.
