[궁금해요 부동산]의외로 잘못 알고 있는 부동산 상식

큰 돈이 오고가는 부동산 거래, 의외로 우리가 잘못 알고 있는 부동산 상식은 무엇일까?

부동산 114에 따르면, 부동산 계약은 한 번 계약을 맺을 경우, 계약 당사자들에게 ‘구속력’이 생기므로 계약 취소를 마음대로 할 수 없다고 강조한다.

부동산 계약은 성립한 시점부터 계약 당사자들에게 “구속력”을 가져 별도의 특약이 존재하지 않는 이상 계약을 진행하고 계약금을 주고 받았다면 계약취소를 요청한다 해도 계약금을 돌려받을 수 없다.

또한 가계약 후 계약 취소를 경우, 가계약금 돌려받을 수 있을까?

가계약(假契約)이란 실제 계약이 아닌 임시 계약이라고 생각하는 경우가 많아 일반적으로 가계약금은 돌려받을 수 있다고 생각한다. 하지만 민법563조에 따르면 계약은 약정함으로써 그 효력을 인정한다. 구두 계약이든 서면계약이든 당사자의 합의가 있다면 법적 효력이 충분하다는 의미다. 판례에 따라서도 “중요 부분에 대한 합의”가 있다면 가계약도 계약이 성립한 것으로 보기 때문에 임차인의 단순 계약 취소로 인해 임대인의 계약금 반환 의무는 없다고 본다.

만일 예기치 못한 사유로 가계약금을 돌려받아야 한다면 사전에 “계약이 실제 진행되지 않을 경우 가계약금은 돌려준다”는 특약 또는 구두 약속이라도 받아두는 것이 좋다.

또 집 수리 비용은 누구의 몫인가를 두고 세입자와 집중인이 실랑이를 벌이는 경우도 많다.

대체로 전세는 세입자가, 월세의 경우 집주인이 수리하면 된다는 생각을 한다. 주요 시설물에 대한 수리를 집주인이 부담해야 하나 전세의 경우 심각한 하자가 있지 않는 한 대부분 세입자가 수리해야 한다고 생각한다. 그러나 현행법과 판례에 따르면 월세와 전세의 수리 비용 부담에 차이는 없다.

민법623조 “임대인의 의무”에 따르면 임대인(집주인)은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. 세입자의 경우 민법374조에 따라 임차한 물건을 선량한 관리자의 주의로 보존 해야 하며 민법615조에 의거 원상 회복의 의무를 진다. 주요 설비에 대한 노후나 불량으로 인한 수선, 기본적 설비 교체, 천장 누수, 보일러 하자, 수도관 누수, 계량기 고장, 창문 파손, 전기시설 하자 등은 집주인에게 수리 의무가 있다. 반면 임차인(세입자)의 고의나 과실로 인한 파손, 간단한 수선, 소모품 교체, 집을 사용하는데 지장이 없는 수리(형광등, 샤워기 헤드, 도어록 건전지 교체 등) 등은 직접 부담한다.

그렇다면 묵시적 갱신 후 세입자가 나갈 경우 중개보수는 세입자가 부담해야 할까?

통상적으로 임대차계약기간인 2년을 채웠을 때 세입자가 새로운 곳으로 이사를 가거나, 집주인이 이사를 가라고 하지 않는 한 자동연장, 즉 묵시적 갱신이 이루어진다. 자동으로 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 연장되는 것이다.

주택임대차보호법 제6조 2항에 따르면 묵시적 갱신이 되면 언제든지 세입자는 계약 해지를 통지할 수 있으며 묵시적 갱신에 따른 해지는 그 통지를 받은 날로 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

보통 임대차계약기간 중 세입자가 계약기간을 채우지 못하고 나가게 될 경우 새로운 세입자를 구해 나가면서 중개보수 또한 부담하고 나가는 경우가 많다. 그렇다면 묵시적 갱신이 된 이후 얼마 되지 않아 세입자가 계약 해지를 요구할 경우에도 세입자가 중개보수를 부담해야 할까?

판례에 따르면 약정한 계약 기간 중 3개월을 남기고 나갈 경우 임대인이 새 임차인과 임대차계약을 맺으면서 지출한 중개보수는 기존 임차인이 부담한다는 특별한 약정이 없는 한, 중개보수는 임대인이 부담해야 한다. 임대인의 입장에선 급작스럽게 세입자가 나간다고 하게 될 경우 불리한 상황을 맞을 수도 있다. 서로 간의 분쟁이 발생하지 않으려면 세입자는 집주인이 새로운 세입자를 구할 수 있도록 최소 3개월의 기간의 여유를 두고 계약 해지를 통보하는 것이 좋다