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[장용동 칼럼] 코로나 19발(發) 경제 위기, 부동산 선제적 대응 절실
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[장용동 칼럼] 코로나 19발(發) 경제 위기, 부동산 선제적 대응 절실

기사승인 2020. 03. 26. 06:00
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장용동 대기자1
글로벌 금융위기이후 12년 만에 재차 핵폭탄급 경제위기가 엄습하면서 국내외 자산 시장에 지속적인 영향을 미치고 있다. 각국의 저금리와 돈 풀기 등 강도 높은 금융 대책과 기업 및 소비 지원책에도 불구하고 금을 비롯해 엔화, 미국채 등 최고의 안전 자산조차 추풍낙엽신세다. 2008년 글로벌 금융위기때와 강도가 사뭇 다르다. 여타 안전 자산이 제구실을 하지 못하고 오직 달러로 몰리면서 상승세다. 그만큼 경제에 심각한 퍼펙트 스톰(perfect storm)이 불어 닥치고 있다는 얘기다. 주식시장은 경제의 거울이다. 세계 경제의 30% 정도를 차지하는 미국의 주식시장은 이미 지난 1929년 대공항 낙폭을 넘어섰다. 다우지수가 일일 12.9%의 낙폭을 기록, 당시 최대 하락폭 12.8% 수준을 갈아치운 것이다. 우리 역시 종합주가지수가 1500포인트를 밑도는 상황을 감안하면 초유의 경제위기가 닥치고 있다해도 과언이 아니다.

코로나19여파가 향후 경제에 미치는 파장을 실물과 금융 등 2가지 측면에서 예상해볼 수 있다. 우선 실물의 시나리오를 보면 기업들의 위기를 들 수 있다. 이미 항공을 비롯해 관광 등 서비스 산업이 매출 급감으로 직격탄을 맞은데 이어 자동차 등 제조업 타격이 불가피하다. 여기에 소비급감에 따른 최대 개미군단인 자영업까지를 감안하면 전 업종, 전체 산업이 매출 감소에 따른 현금 흐름악화가 불가피하다. 반면 임금이나 임대료와 같은 고정 비는 계속 지출해야하고 외상 매입금 지급이나 대출, 미지급금 등 단기부채 상환도 지속되는 악순환 고리에 놓이게 된다. 보유현금이 바닥나고 단기 차입에 실패하면 파산을 면할 수 없다. 지난해 3분기말 가계부채는 1790조5210억원, 기업 부채 1927조560억 원 등 총 3717조 5770억원 규모다. 이는 지난해 명목 GDP 대비 2배에 달하는 거대한 빚더미다. 더구나 지난 1년간 가계부채 비율 상승속도는 세계 최상위권였고 기업부채는 외환위기이후 최고 높은 수준이다. 기업 10곳중 4곳은 벌어서 이자도 못갚는게 현실이다. 이같은 산업 및 가계 셧다운 위기 파장은 금융시장과 직결되고 대거 금융 부실이 발생할 수 밖에 없는 구조다. 게다가 무역 감소는 수출주도의 우리 경제에 치명적이다. 대공항 당시 세계 무역의 60%정도가 감소했는데 이에 버금갈 것이라는 관측까지 나오고 있다. 생산을 비롯해 소비, 수출 등 모든 분야가 막히면서 여타의 글로벌 금융위기와는 강도가 다르고 길고도 깊은 상처를 남길 것이라는 전망이 우세하다.

이렇게 본다면 자산의 큰 축인 글로벌 부동산 시장은 이미 적색신호가 들어왔다고 인식해야한다. 가계나 기업의 부채가 쌓이고 구조조정 등으로 구매력이 급감하면 위기의 공포감이 더욱 확대되면서 부동산 시장으로 파장이 넘어올 수밖에 없다. 미국이 선 금리 인하조치와 국채 매입 등에 나선 것도 자산 피라미드에서 가장 높은 위치를 차지하는 국채 투매보다 부동산 시장 냉각에 따른 주택저당증권(MBS,Mortgage Backed Securities) 펀드 투매를 우려한 것이라는 해석이 나오는 것에 주목할 필요가 있다. 지난 98년 외환위기, 2008년 경제 위기시 부동산이 안전자산이 아니라 단지 실물자산으로 인식되면서 20~30%정도 하락한 경험이 있다. 또 대략 위기 발생 6개월 정도 후행적으로 시장에 영향을 미치기 시작했다. 이렇게 본다면 현재의 강남 수도권 아파트 하락이나 거래 부진은 단순 초기현상 정도로 인식되며 하반기부터 본격 영향권에 들 것으로 예상된다.

현재 부동산 시장은 19번의 고강도 규제책으로 양도세 중과, 공시가 현실화, 대출 규제 등 3중 그물에 걸려 꼼짝할 수 없는 장세다. 최근 일부 거품까지 가세한 주택 및 일부 상업용 부동산을 감안하면 미칠 영향이 예상외로 클 수도 있다. 가격 급락→거래 절벽 →경매 급증→전월세 강세 등을 예상해볼 수 있다. 자칫 부동산이 경제 회생의 발목을 잡고 재차 양극화의 주범이 될수도 있다. 이에 걸맞은 선제적 부동산 정책과 투자 대응이 절실하다.


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