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집값 하향 국면에 공급책까지…내 집마련 기회 오나?
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집값 하향 국면에 공급책까지…내 집마련 기회 오나?

박지숙 기자 | 기사승인 2020. 05. 22. 00:00
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강남재건축 하락세 장기화… 용산 8000가구 등 공급 이어져
수요-공급 대책 세우면서 관망세 뚜렷 '매수자 우위시장' 전환
전문가 "최소 내년 상반기까지 하락… 분양시장도 노려볼 만"
서울 아파트 매매가
2014년부터 2020년 현재까지의 서울 아파트 매매가격 지수로 2014년부터 가파르게 상승했다. /제공=한국감정원
강남권 재건축 단지를 중심으로 집값 하락세가 이어지고 서울 중심의 공급책이 발표되면서 부동산 시장이 매도자 우위에서 ‘매수자 우위’로 전환될 거라는 전망이 힘을 받고 있다.

21일 부동산 업계와 전문가들에 따르면, 코로나19 사태의 영향으로 국내외 경기침체뿐 아니라 4.15총선의 여당 압승으로 인한 정부의 지속적인 수요억제책의 강화, 여기에 지난 6일 발표한 서울 중심의 공급방안이 더해지면서 집값 하락세가 장기화될 것이라고 예측했다.

강남3구 아파트값 내림세는 지난 5월 초 8년 만에 월간 최대폭을 기록했다. 서울 부동산 4월 심리지수도 전월보다 7.6포인트 하락했다. 국토연구원에 따르면 이는 11개월만의 최저다.

전문가들은 수요와 공급 양 측면에서 대책이 나오면서 연속 상승세를 마감하고 서서히 하락세가 이어질 것이라고 전망했다. 특히 서울 집값의 바로미터인 강남권 재건축 단지가 지난 2014년부터 6년 연속 상승한 흐름이 꺾이면서 서울 전체 아파트 하락세에도 영향을 줘 최소 내년 상반기까지는 지속될 것이라고 전망했다. 이에 무주택자 등 실소유자들의 내 집 마련 기회가 될지 주목된다.

이태경 토지+자유 연구소 부소장은 “서울 아파트 시장은 2014년부터 6년 연속 상승을 기록했는데 역대 최장기 연속상승”이라며 “이는 정부의 완화 정책과 유동성 과잉이 결합한 탓이었다”고 지적했다. 이어 “이런 기조가 대출규제와 수요억제책으로 문재인정부에서 확 바뀌면서 이제 서서히 거품이 빠지는 것”이라고 설명했다.

이 부소장은 “유동성이 과잉이어도 LTV(주택담보대출비율)나 DSR(총부채원리금상환비율)로 통제하고 있어서 저금리가 부동산 시장을 밀어올리긴 힘들 것”이라며 “거시경제지표들도 너무 나빠 그동안 올랐던 집값이 하락세로 계속 이어질 것”이라고 진단했다. 그러면서 “매수자 우위시장으로 전환되는 것은 일시의 패션이 아닌 ‘트랜드’로 장기간 지속될 것”이라고 전망했다.

또한 지난 6일 발표한 정부의 서울의 공급 대책도 무주택자들에게 기회일 수 있다는 분석이다. 그동안 서울 부동산 관련 대책은 대부분 대출규제와 세제 강화 등 수요억제책이었다. 서울 공급량이 부족하다는 지적이 계속됐던 차에 정부가 서울 용산철도정비창 부지에 8000가구를 포함한 총 7만 가구를 공급한다는 내용의 ‘수도권 주택공급 기반 강화방안’을 발표했다. 특히 서울 핵심 도심인 용산의 8000가구는 미니 신도시로 송파 헬리오시티와 재건축을 앞둔 강동 둔춘주공아파트 일반분양 물량과 맞먹는 수준이다. 또한 정부는 공급이 예정된 3기 신도시 등의 공급일정도 당길 예정이고 일부는 사전청약을 받을 계획이다.
은마시세
서울 강남구 은마아파트(101.52㎡)시세 변동 추이/제공=부동산114
용산구 한 부동산 관계자는 “8000가구 공급책이 발표되면서 문의가 많아졌다”며 “무주택자들 입장에서는 2000가구가 임대주택이고 6000가구나 일반분양이니 분명한 기회”라고 말했다. 또한 “공공택지로 공급이어서 분양가도 시세보다는 낮지 않겠나”라고 예상했다.

나아가 오는 6월 말에 다주택자 양도소득세 중과 유예 기한이 만료되고, 코로나19 확산 우려로 7월 28일까지 유예됐던 분양가상한제도 7월 말부터 실시된다. 또한 강화된 종합부동산세 등 보유세 납부도 내년부터 실시되기 때문에 다주택자들의 매물 증가 역시 예상된다.

장재현 리얼투데이 본부장은 “정부 기조가 규제로 계속 간다면 최소 10% 가량 떨어진다고 생각할 때 내년 상반기까지는 하락세가 이어질 것”이라고 예상했다. 임병철 부동산114 수석연구원도 “국회가 ‘여대야소’ 구도로 재편되면서 정부의 부동산 규제 정책에 더 힘이 실릴 것이고 서울 도심에 7만 가구를 추가 공급하는 수도권 주택공급 대책이 발표되면서 매수 관망세에 힘을 보탤 전망”이라고 말했다.

다만, 강남권의 매물이 나온다 해도 자금여력이 부족한 무주택자들에겐 그림의 떡이기 때문에 하반기 청약시장이 뜨거워질 것이라는 전망도 나왔다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “집값이 큰 폭으로 떨어지지는 않을 것이고 특별공급 확대와 전매규제 강화, 분양가상한제, 3기신도시 공급 등을 고려하면 무주택자들로선 분양시장이 적합하다”며 “청약분위기는 뜨거운 편이라 당분간 낮은 거래량 속 가격보합이 예상된다”고 말했다.


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