부동산PF ‘옥석가리기’ 강화…‘지원·재구조화’ 축으로 연착륙

평가기준 구체화로 실효성 있는 PF 사업성 평가
증액공사비 보증 등 정상 사업자 지원 강화
경·공매 기준 도입…금융사 스스로 재구조화 유도

/금융위원회

금융당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 평가 기준 개선을 통해 '옥석 가리기'에 집중한다. 정상 사업장은 금융지원을, 사업성이 부족한 사업장에는 재구조화를 가속하기 위해서다. 여기에 부동산 PF 연착륙 과정에서 금융시장과 금융사, 건설사 등에 대한 안정성 확보에도 힘쓴다.

13일 금융위원회는 '부동산 PF의 질서 있는 연착륙'을 위한 향후 정책 방향을 발표했다.

정책 방향의 핵심은 '사업성 평가 기준의 객관적·합리적 개선-정상 사업장 자금공급 강화-사업성 부족 사업장 재구조화·정리 지원-시장·금융회사·건설사 안정화'다.

종합적이고 실효성 있는 사업성 평가를 위해 부동산 PF 평가 기준에 본 PF·브릿지론과 위험성이 유사한 토지담보대출, 채무보증 약정을 추가하고 대상 기관에 새마을금고를 포함했다.

또한 본 PF 중심으로 구성된 평가 기준을 사업장 성격에 따라 브릿지론, 본 PF로 구별하고 사업 진행 단계별 위험 요인과 그 수준을 구체화했다. 실제 사업성 평가 등급 분류는 양호·보통·악화우려 3단계에서 양호·보통·유의·부실우려로 세분화했다.

사업성 평가는 금융회사가 융통성을 갖고 다양한 평가지표를 반영해 자율적으로 평가한다. 금융사 내부의 위험관리절차를 거쳐 기준과 달리 예외적 평가를 할 수도 있다. 다만 금융감독원이 사업성이 부족한 사업장에 대한 사후관리 기준과 점검·지도 절차를 마련해, 사후 점검한다는 방침이다.

사업성 평가 후 사업성이 충분한 정상 사업장에는 확실한 금융지원에 나선다. 브릿지론의 본 PF 전환 시 필요한 자금공급에 차질이 없도록 HUG·주금공의 PF 사업보증 규모를 30조원까지 확대(기존 25조원)하고, 비주택 PF 사업장에 대한 건설공제조합의 PF 사업자보증 프로그램(4조원)도 신설했다.

본 PF 단계 사업장에 공시 비용 등 추가적인 자금지원도 가능하게 한다. 정상 PF 사업장에 대해 HUG와 주금공이 증액 공사비를 보증하기로 했으며, 워크아웃 건설사 사업장 외에도 추가 자금공급이 원활히 이뤄질 수 있도록 추가 보증을 제공한다. PF 정상화 펀드 재원을 활용한 정상 PF 사업장 추가 자금공급도 추진한다.

여기에 PF 자금 공급 과정에서 시행사·건설사에 과도한 수수료가 부과되는 사례를 점검·개선해 이들의 부담을 완화한다는 방침이다.

사업성이 떨어지는 사업장에 대해서는 재구조화에 속도를 낸다. 2회 이상 만기 연장이 이뤄진 PF 사업장은 PF 대주단 협약상 만기 연장을 위한 대주단 동의요건을 기존 2/3 이상에서 3/4 이상으로 하고 만기 연장 시 연체이자는 원칙적으로 상환토록 개선한다.

6개월 이상 연체 PF 채권에 대해 3개월 내 경·공매 실시(유찰 후 재실시), 공매 시 실질담보가치를 반영한 최종공매가 설정, 경·공매 미흡 사업장은 공시지가로 평가 등을 골자로 하는 금융회사 PF 채권 경·공매 기준을 도입해 금융사 스스로 재구조화·정리를 적극 추진하도록 했다.

재구조화 과정에서의 자금지원도 강화했다. 은행·보험업권이 1조원 규모의 공동 신디케이트론(시장 상황에 따라 최대 5조원)을 조성해 경·공매를 진행하는 PF 사업장에 대한 경락자금대출, NPL 매입지원, 일시적 유동성 지원 등을 수행한다.

부동산 부실채권의 원활한 정리를 지원하기 위한 캠코펀드의 우선매수권 도입 등 조치를 지속하면서, 별도로 새마을금고와 저축은행업권에 각각 2000억원 규모의 자금을 추가지원 한다.

이 같은 과정에서 시장과 금융회사, 건설사의 영향을 최소화할 수 있는 조치도 함께 병행된다.

부실화된 사업장에 금융회사가 신규 자금을 지원하는 경우 그동안 기존의 PF 채권과 동일하게 요주의 이하로 건전성이 분류됐으나, 한시적으로 신규추가자금에 대해서는 건전성 분류를 정상까지 분류할 수 있도록 허용한다. 또한 신규 자금 공급으로 PF 사업장의 사업성이 개선되는 경우 사업성 재평가를 할 수 있는 근거를 명확히 했다.

금융회사의 재구조화·정리 자금공급에 필요한 규제 완화를 추진해 부동산 PF 관련 유동성·건전성 관리 부담을 완화한다.

금융위는 "이번에 개선되는 PF 사업성 평가 기준은 충분한 의견수렴을 거쳐 6월부터 시행할 예정으로 PF 시장이 연착륙되도록 빈틈없이 관리해 나가겠다"며 "인센티브 등 제도개선 사항도 올해 6월까지 완료할 예정"이라고 밝혔다.