분양권, 어떻게 사야 잘 샀다고 소문날까?

분양 시장이 활기를 띠면서 분양권 시장도 덩달아 열기를 더해가고 있다.

1998년 분양권전매가 허용된 후 2000년대 초중반 호황을 누렸던 분양권 매매시장은 2008년 미국발 금융위기로 부동산 시장이 꺾이면서 함께 침체됐다. 그랬던 시장이 최근 분양시장 호조·전매제한 기간 단축·대규모 신도시 개발 중단 등과 맞물리면서 다시 호황을 맞고 있다.

26일 국토교통부 통계에 따르면 지난달 전국 아파트 분양권 거래는 3만2687건으로 2006년 조사를 시작한 이래 최대치를 기록했다.

특히 위례·동탄 등 수도권 인기지역의 경우 청약 낙첨자들과 양도차익을 노린 투자 수요가 한꺼번에 몰리면서 분양권에 적게는 수천만원에서 많게는 억대의 프리미엄이 붙어 거래되고 있다. 부산과 대구 등 광역시 일부 단지에서도 수천만원의 웃돈이 형성돼 거래가 활발하다.

◇ 억대 프리미엄 분양권, 당분간 양도차익 누리기 어려워

그러나 전문가들은 최근 분양권 시장 분위기만 보고 섣불리 분양권을 구입하는 것은 위험하다고 조언한다. 특히 위례·동탄과 같이 웃돈이 1억원가량 형성된 지역의 경우 1~2년 후에 반영돼야할 프리미엄이 이미 다 적용됐기 때문에 단기 투자로 접근하는 것은 곤란하다는 설명이다.

권일 닥터아파트 소장은 “위례 같이 웃돈이 많이 붙은 지역 분양권은 1~2년 이상은 보유한다는 생각으로 구입하는 것을 추천한다”며 “신도시의 경우 시간이 지나면 교통·교육 등 주변 환경은 당연히 좋아진다. 그 이후 가격이 오른다는 생각으로 접근해야한다”고 말했다.

◇ 믿을 수 있는 중개업소와 거래해야

중개업소 선택도 중요하다. 전문가들은 단지 인근에서 영업을 꾸준히 해 온 중개업소가 가장 믿을만하다고 추천한다. 이런 중개업소 대부분은 계약 이후에도 해당 지역 분양권 시장 동향, 부동산 정보 등을 제공해 유익하다.

또한 양도차익 신고 100%를 원칙으로 하는 중개업소를 통해 거래를 하는 것이 안전하다는 충고다. 현행법상 아파트를 분양받은 후 1년 이내 분양권을 팔 경우 양도차익의 50%, 2년 이내 매도할 경우 40%를 양도세로 내야한다.

분양권 판매자 일부는 세금을 덜 내기 위해 양도차익을 줄여서 신고하려하고 중개업소 역시 이를 유도하는 경우가 있는데, 원칙대로 거래해야 구매자 입장에서도 뒤탈이 없다.

◇ 전매제한 해제 후 거래하세요

수도권과 지방 공공택지 민간 아파트의 분양권 전매금지 기간은 1년, 수도권 민간택지 아파트는 6개월이다. 전매제한 해제 전에 거래하는 것은 불법이기도 하지만, 거래를 해도 분양권 계약자의 명의를 한동안 이전할 수 없기 때문에 위험이 따른다.

전매제한 기간 중에 섣불리 매매 계약금을 지불했다가 아파트 최초 계약자(분양권 판매자)가 이후 계약 조건을 변경하거나 최악의 경우 연락을 끊을 수 있으니 애초에 불법거래는 하지 않는게 좋다.