임대주택 양보다 질…‘제2르네상스’

중산층을 겨냥한 ‘기업형 민간임대주택’ 도입 등 임대주택 시장이 양 중심에서 질로 변화하고 있다. 사진은 한 건설업체의 임대아파트 단지 모습

새해 벽두부터 임대주택 시장이 꿈틀거리고 있다. 단순히 그동안 중단됐던 공급을 재개하는 것에서 그치지 않고 질적 성장까지 도모하고 있어 더욱 관심을 모은다. 집에 대한 개념이 ‘소유’에서 ‘주거’로 바뀌고, 임대형태도 ‘전세’에서 ‘월세’로 빠르게 전환되고 있는 시대적 변화가 반영된 것으로 풀이된다. 전환점에 선 임대주택을 들여다봤다.

27일 건설업계 등에 따르면 우리나라는 대표적인 임대주택 부족 국가다. 2011년 공개된 경제개발협력기구(OECD) 회원국의 평균 공공임대주택 물량은 전체 주택의 11.5%에 달한다. 우리나라는 5.2%로 평균치를 크게 밑돈다. 그동안 정부는 5년 이상 임대기간을 갖는 공공임대주택 공급에 정책의 우선순위를 둬왔다. 그 결과 지난 20여 년간 100만호의 공공임대주택이 지어졌다.

이 과정에서 부작용도 나타났다. 국민임대주택 건설의 대부분을 한국토지주택공사(LH)가 맡았는데, 정부가 돈을 주지도 않으면서 무조건 임대주택 건설을 밀어부친 결과 LH의 재무구조는 엉망이 됐다. 100조를 훌쩍 넘어선 LH의 부채는 부채 탕감 자구책과 살아난 건설경기 등에 힘입어 겨우 지난해 말 98조대로 낮아졌다.

◇속도 내는 기업형 임대주택
인천 남구 도화동 도화지구가 중산층을 겨냥한 ‘기업형 임대주택’(뉴 스테이) 1호 사업지로 결정됐다. 민간 건설업체 등이 짓는 기업형 임대주택은 지금처럼 임대 계약 만기가 돌아올 때마다 이사를 고려할 필요 없이 최소 8년간 한 집에 살 수 있는 민간 임대주택이다. 임대료는 연 5% 내에서만 오르도록 설계돼 있다.

서민이 아닌 중산층을 정책목표로 삼았고, 고품질의 비싼 주택을 내놨다는 점에서 이전에는 볼 수 없었던 정책이라는 평가다. 정부는 도화지구를 포함해 수도권을 중심으로 올해 1만 가구 규모의 기업형 임대주택을 짓는다는 방침이다.

서승환 국토교통부 장관은 “민간 기업이 양질의 월세 주택을 공급하면 전세 초과 수요를 흡수해 전월세 가격을 모두 안정시킬 수 있을 것”이라고 기대감을 보였다.

◇ 건설업계 새 블루오션 주택 임대관리업·임대리츠
주택 임대 관리 사업이 건설·부동산 업계의 새로운 블루칩으로 뜨고 있다. 정부가 민간 임대주택 활성화를 위해 연간 4000억원 규모의 LH 임대주택 관리업을 민간에 전면 개방하기로 결정했기 때문이다. 정부는 올해 안에 5년, 10년 임대 2만5000가구와 50년 임대 2만6000가구 등 13만7000가구에 대한 주택 임대 관리 업무를 민간에 개방할 계획이다.

주택 임대관리업은 집주인 대신 임대주택의 세입자 관리·시설 보수 등을 맡아 대가를 받는 사업이다. 보통 임대료의 5~6% 정도를 수수료로 받는다. 상당수 업체가 임대 관리를 넘어 경비·청소를 비롯한 주택 관리 업무 전체로 사업을 확장할 가능성이 높다. 업체들의 움직임도 시작됐다. 주택임대관리업체들로 구성되는 주택임대관리업협회(가칭)가 이르면 3월 출범한다. 국토부 산하에 전문 주택임대관리업자만으로 구성된 공식 협회가 생기는 것은 이번이 처음이다.

임대주택 리츠(부동산 투자회사)도 새롭게 주목받고 있다. 중대형 건설사를 비롯해 시행사들이 임대를 수익을 창출하는 신사업으로 정하고 발전을 꾀하고 있다. 업계는 임대주택 리츠의 상장 요건이 완화되면 민간 임대주택 공급을 촉진하는 데 긍정적인 효과가 발생할 것으로 내다보고 있다. 현재 오피스와 호텔 투자 비중이 높지만 시장 여건이 조성되면 임대주택에도 돈이 쌓일 가능성이 높다. 최근 시가총액 10조엔을 돌파하며 미국에 이어 세계 2위 규모로 성장한 일본 리츠는 임대주택 투자 비중이 10%가 넘는다.

◇주변시세 90% 인 공가 임대주택
서울시는 주변 시세보다 10% 이상 저렴한 ‘공가(空家) 임대주택’을 올해 3000호를 시작으로 2018년까지 총 1만1000호를 공급할 계획이다. 집 주인은 세입자를 쉽게 구할 수 있고 세입자는 시세보다 싼 가격에 거주할 수 있어 모두에게 득이 된다. 집주인이 임대료를 주변 시세의 90% 정도로 낮추고, 서울시는 임대인과 임차인의 부동산 중개보수를 각각 최대 25만원씩 지원한다. 대상은 전용면적 85㎡ 이하이고 전세금이 2억5000만원을 넘지 않는 아파트, 연립주택, 다세대·다가구주택이나 주거용 오피스텔이다.

김태섭 주택산업연구원 정책연구실장은 “기존에 획일적으로 대규모 임대주택을 건설하던 방식에서 벗어나 선진국처럼 노인·장애인 전용임대주택 등 다양한 형태의 임대주택이 시장에서 경쟁할 수 있는 환경을 만드는 것이 중요하다”고 말했다.