2016년 달라지는 부동산 제도 및 주요 이슈

신분당선 연장구간 개통
비사업용토지 양도세 중과세 부활

내년에 달라지는 부동산 제도 및 주요 이슈를 점검해본다.
우선 새해 개통되는 전철 노선을 유심히 살펴야 한다. 부동산 투자 판단의 첫 요소가 교통이기 때문이다. 신분당선 연장선인 정자~광교 구간과 성남~여주간 복선전철이 내년에 개통한다. 비사업용토지에 적용되는 양도세 중과세 유예기간이 올해 종료된는 점도 주의사항이다. 내년 1월부터 양도차익에 따라 16~48%의 세율을 적용 받게 된다. 부동산114가 정리한 새해 달라지는 부동산 제도를 정리해본다.

◇ 1월
비사업용토지 양도세 중과제도 유예기간이 올해말로 종료된다. 내년 1월 1일부터 거주용이나 사업용이 아닌 비사업용토지는 양도 차익에 따라 16~48%의 세율을 적용받게 된다. 다만 3년 이상 보유할 때부터는 장기보유특별공제 혜택을 받게 된다. 10년 이상 장기 보유하면 양도 차익의 최대 30%를 공제 받을 수 있다.
비사업용토지는 나대지·부재지주 소유 임야 등을 실수요에 따라 사용하지 않고 재산증식수단의 투기적 성격으로 보유하고 있는 토지를 말한다. 2005년 ‘8.31 부동산대책’을 통해 비사업용토지에 대해 보유 기간과 관계없이 양도 차익의 60%를 세금으로 매기는 중과세 제도가 도입됐다. 이후 2008년 글로벌 금융위기로 부동산시장이 침체되자 기본세율(6~38%)에다 추가 세율(10%p)을 적용, 1~2년 주기로 중과세를 매번 유예해왔다.
또 오피스텔 주택임대사업자에게 주어졌던 신규분양에 대한 취득세 감면 혜택도 올해 종료되어 내년부터는 4.6%의 세율이 적용된다. (전용면적 60㎡이하 면제, 60~85㎡이하 감면 됐었음) 7.22 가계부채 종합관리 방안에 따라 2016년부터는 주택담보대출 요건도 강화된다. 거치식 주택담보대출 방식에서 원리금을 함께 갚는 분할상환 방식이 확대되고 대출시 소득심사도 강화된다.

◇ 2월
신분당선 연장선인 정자~광교 구간과 수인선 송도~인천 구간이 개통된다. 정자~광교(12.8km) 구간을 잇는 신분당선은 수원 광교부터 분당 정자까지의 구간으로 수도권 남부에서 서울 강남까지 바로 연결돼 30분 정도면 이동할 수 있다. 수인선 수원~인천 복선전철은 전체 52.8㎞로 인천구간(인천역~오이도간 20.5㎞), 안산선(12.4㎞), 경기도 구간(한양대역~수원역 19.9㎞)등으로 나눠 건설되고 있다. 인천구간 20.5㎞ 가운데 지난 2012년 6월 오이도역~송도역간 13.1㎞ 구간을 개통한 데 이어 송도역~인천역간 7.4㎞ 구간이 2016년 2월 개통된다. 이밖에 2월에는 표준지 공시지가가 발표된다.

◇ 3월
해외 미신고 역외소득·재산 자진신고제도가 2015년 10월부터 2016년 3월 31일까지 6개월간 한시적으로 시행되고 있다. 자진신고를 할 경우 신고한 소득 또는 재산과 관련된 세법상 가산세와 과태료는 모두 면제된다. 단 지연이자 성격의 납부불성실 가산세는 제외다. 미신고 역외소득·재산 자진신고제도는 세법에 정해진 기한내에 신고하지 않았거나 적게 신고한 국외소득이나 재산을 자진해서 신고할 수 있도록 일정한 기간을 정해 그 기간 동안 신고납부하는 사람에게는 세법상 가산세나 과태료를 면제하는 등 혜택을 주는 제도다.

◇ 4월
과거에는 선거철에 개발공약과 정책이 발표되면서 부동산 가격 상승을 이끌기도 했지만 2000년 이후 치뤄진 총선에서는 분위기가 많이 달라져 집값에 별다른 영향은 없었다. 각 지역구별로는 민심을 고려한 개발 공약들이 나오고 있는 만큼 총선 이후 지역별 온도차가 있을 것으로 보인다. 전국 공동주택 공시가격도 발표되고 경의선 효창공원역이 개통된다.

◇ 5월
행복주택인 구리갈매지구에서 첫 입주가 시작된다. 5월 구리갈매B1블록(공공분양) 1075가구를 시작으로 연말까지 4개 단지 총 4542가구가 입주한다. 개별공시지가도 발표된다.

◇ 6월
2016년 상반기 중에 수도권 고속철도(KTX) 수서~평택 구간 및 성남~여주간 복선전철이 개통을 앞두고 있다. 수도권 고속철도(KTX) 수서~평택 구간은 강남 수서에서 동탄을 거쳐 평택에 이르는 총 61.1㎞ 거리다. 2016년 1월부터 6개월간 시험운행을 거쳐 상반기 중 개통할 예정이다. 2002년부터 추진된 성남∼여주 복선전철 57㎞ 구간은 성남과 광주, 이천, 여주지역 11개 정거장을 운행하게 된다.

◇ 7월
LTV·DTI 규제 완화가 7월말 종료할 예정이다. 금융위원회는 2014년 8월 DTI를 전 금융권과 수도권에 60%로, LTV는 전 금융권과 전 지역에 70%로 각각 조정했다. 이전에는 은행·보험권에서 서울은 50%, 경기·인천 지역은 60%를 적용했다. LTV는 은행·보험권에서 수도권이면 50~70%를, 비수도권에는 60~70%를 적용했다. LTV·DTI 규제 완화는 행정지도 성격이 강해 1년 단위로 연장 여부를 결정하게 되는데 7월 이전 연장 여부를 검토할 예정이다. 또한 7월에는 주택분 재산세 1/2을 납부해야 한다. 납부기간은 7월 16일부터 31일 까지다.

◇ 9월
7월에 이어 9월에 주택분 재산세 1/2를 납부해야 한다. 납부기간은 9월 16일부터 30일 까지다. 재산세를 두 번 내는 이유는 한 번에 납부하면 세금 부담이 크기 때문이다. 7월에는 건축물(사무실, 상가, 빌딩)분과 주택분의 절반을 내고 9월에는 나머지 주택분의 절반과 토지분에 대해 세금을 낸다. 아파트나 주택소유자는 1년의 재산세를 1/2해서 나눠 내는 것이고, 빌딩 소유자는 빌딩에 대한 재산세와 빌딩이 있는 토지에 대한 재산세를 나눠 내는 것이다.

◇ 10월
경춘선숲길 2단계가 완공된다. 지난 2010년 운행이 중단되어 방치된 경춘선 폐선길은 광운대역~(구)화랑대역~서울시계 총 6.3㎞ 길이를 3단계로 나눠 공원화가 추진되고 있다. 경춘선숲길 1단계 구간(공덕제2철도건널목~육사삼거리)은 2015년 6월에 개원했다. 2016년 10월 완공 예정인 2단계 구간은 총 면적이 5만 3860㎡로 경춘선 폐선부지 전 구간 중 가장 넓다. 경춘선숲길 3단계 공사는 2016년 5월 착공해 2017년 5월 완료 예정이다.

◇ 12월
주택 임대소득 연 2천만원 이하 비과세 유예기간 종료한다. 2016년까지는 전세든 월세든 연간 2000만원 이하의 임대소득이라면 사실상 2016년까지 세금 부담이 거의 없었다. 연간 임대소득이 2000만원 이하에 대해 2016년까지 과세를 유예했기 때문이다. 그러나 2017년 소득분부터 분리과세 된다. (분리과세는 특정 소득을 종합소득에 합산하지 않고 분리해 과세하는 것) 또 2009년 기공을 시작한 123층 롯데월드타워가 2016년 말에 완공된다. 완공 시 국내 최고층 건물인 인천 송도 동북아무역센터를 제치고 국내 최고 높이의 건물이 된다.

◇ 2016년 변화가 예상되는 부동산 시장 이슈
10년 이상 부모님 모시면 5억원까지 상속세가 면제된다. 무주택인 자녀가 10년 이상 부모님과 함께 산 집을 물려받을 때 집값 중 5억원까지는 상속세를 80% 면제받을 수 있도록 하는 내용의 소득세법 개정안이 통과됐다. 현행 상속세법은 무주택 자녀가 5억원짜리 부모 집을 물려받을 때 다른 공제 혜택이 없다면 40%(2억원)에 대해서만 면제된다. 나머지 3억원에 대해선 5000만원의 상속세를 내야 했다.

인터넷으로 부동산 거래·신고 가능해진다. 2017년부터 부동산중개사무소에 들릴 필요 없이 온라인으로 집을 사고 팔 수 있게 된다. 주택임대차 확정일자도 인터넷으로 받을 수 있다. 국토교통부는 ‘부동산 거래 통합지원시스템’을 구축해 2017년부터 전국적으로 시행할 계획이다. 2016년 초 서울 서초구에서 시범 운영에 들어갈 계획이다.

서울과 세종을 잇는 고속도로 사업이 추진된다. 서울~세종 고속도로는 경기도 구리에서 출발해 용인과 안성을 거쳐 세종시까지 잇는 129km로 구간으로 6조7000억 원의 예산이 투입된다. 착공은 2016년 말부터 시작되고 2022년과 2025년 사이에 차례로 개통될 예정이다.