“분위기 좋은데”…분양가 계산기 두드리는 강남 재건축

하반기 서울 강남권과 경기도 과천 노른자위 재건축 아파트 분양이 상당수 계획되면서, 이들 아파트의 분양가에도 관심이 쏠리고 있다.

주택도시보증공사(HUG)는 지난해 서울 강남구 개포주공3단지 ‘디에이치 아너힐즈’의 분양 보증 거부를 시작으로, 서울 강남 일대와 경기도 과천 등지의 고분양가를 걸러내겠다고 선언했다.

그러나 시장 분위기는 6·19대책 이후에도 큰 흔들림 없이 좋은 편이기 때문에, 분양가 산정을 앞둔 재건축 조합들의 셈법이 복잡해지고 있다.

◇개포·반포·과천…하반기 노른자위 분양 줄줄이
9일 부동산 업계에 따르면 서울 강남구 개포시영과 서초구 잠원동 신반포6차는 8월 말 9월초께, 경기도 과천주공1단지는 12월 무렵에 일반 분양을 시작하는 등 하반기 수도권 재건축 대어들이 분양을 줄줄이 계획하고 있다.

시장 분위기만 따지면 고분양가 산정은 문제가 없어 보인다.

최근 효성이 용산에서 분양한 ‘용산센트럴파크해링턴스퀘어’의 경우 평균 분양가가 3.3㎡당 3630만원이었지만, 3.16대1의 경쟁률로 1순위에서 마감하는 등 청약시장이 호조를 이어가고 있기 때문이다.

그러나 정부의 눈치도 살펴야 하기 때문에 분양가 산출 셈법은 간단치가 않다.

HUG는 지난해부터 강남과 서초 등지 아파트 평균 분양가가 인근 아파트 평균 분양가의 110%를 초과하거나, 최근 1년 이내 분양한 아파트의 최고 평균 분양가 또는 최고 분양가를 초과하는 경우 분양을 위한 필수 절차인 분양보증을 거부하는 방법으로 고분양가를 차단하고 있다.

지난해 분양한 강남구 개포동 ‘디에이치 아너힐즈’의 분양가는 3.3㎡당 4259만원(기준층 기준), 서초구 잠원동 ‘신반포자이’는 4457만원으로 최근 이 일대에서 분양한 곳 중 분양가가 가장 비싼 단지로 꼽힌다. 이 때문에 이들 아파트가 고분양가 책정 기준이 될 것으로 보인다.

◇분양보증 거부될라…조합 분양가 쉬쉬
이런 분위기 때문에 조합들은 분양가에 대한 언급을 꺼리는 분위기다.

아직 본격적인 분양가 산정을 시작하지 않은 이유도 있지만, 괜히 미리 분양가를 언급했다가 지난해 개포주공3단지처럼 분양보증에 난항을 겪는 등 불상사가 생길 수 있기 때문이다.

다만 대체로 지난해 인근에서 분양한 단지들 보다는 높게 받아야 한다는 공감대는 형성됐다는 게 현장 관계자들의 말이다.

개포시영 재건축 조합 관계자는 “최근 설계를 변경해 공사비도 아직 정해지지 않은 상태”라면서도 “지난해 분양한 일원현대(래미안루체하임, 3.3㎡당 평균 3730만원)보다는 높지 않을까 예상하고 있다”고 말했다.

신반포6차 조합 관계자는 “아직 분양가는 정해지지 않았다”면서 “다만 일각에서 3.3㎡당 4600만원은 받아야 한다는 목소리가 있다”고 전했다.

지난 3월 HUG의 고분양가 관리지역에 추가된 경기도 과천 역시 분양을 계획한 3개 단지 모두 분양가 산정에 조심스러운 모습이다.

과천주공1단지 조합 관계자는 “변수가 너무 많기 때문에 아직 얼마라고 말하기 어렵다”면서 “7-1단지나 2단지가 우리보다 먼저 분양을 하게 되면, 그 단지들의 분양가도 봐야 한다”고 말했다.

한편 올해 들어 고분양가로 HUG가 분양보증을 거부한 사례는 없는 것으로 나타났다.

HUG 관계자는 “앞서 밝힌 것처럼 입지·세대수·브랜드 등에서 가장 유사한 인근 사업장을 찾아, 해당 사업장 평균 분양가의 110% 초과 여부 등을 기준으로 분양가를 살펴볼 계획”이라고 말했다.