부동산 전문가들 “서울 목동·상계동 재건축 제동 예상”

안전진단 강화로 사업추진 어려울 전망
재건축 대신 리모델링 추진 단지 늘 듯
"매물품귀로 강남 재건축 값 오를 것"

목동아파트 신시가지 아파트 단지 전경/제공=양천구청

국토교통부가 20일 발표한 재건축 아파트 안전진단 강화로 재건축 추진 초기 단지들은 사업에 제동이 걸릴 것으로 전망된다.

이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “안전진단 강화는 재건축 첫번째 단계를 철문으로 막은 것”이라면서 “안전진단 전 재건축 단지는 사업진행이 안된다고 봐야한다”고 설명했다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “재건축 안전진단 강화는 조합원 지위양도금지·초과이익환수제·분양가상한제 도입검토와 합쳐 재건축 4중족쇄 채우기”라면서 “재건축 연한확대보다 안전진단 강화가 더 강력한 규제”로 진단했다.

안전진단을 받지 않은 양천구 목동·노원구 상계동 아파트들은 물론이고 안전진단을 통과한 압구정 재건축 단지까지도 사업이 늦춰질 것으로 보인다.

부동산 114 조사에서 강남구 압구정동 구현대 1~7차, 한양 2~6차, 8차 등 압구정 주요 재건축 아파트들이 안전진단을 통과한 것으로 확인됐다.

박 위원은 “재건축 첫 관문인 안전진단을 통과한 단지들도 초과이익환수제 등 규제가 첩첩산중”이라면서 재건축 사업이 전반적으로 속도가 더뎌질 것으로 예상했다.

규제가 겹겹이 쌓인 재건축 대신 리모델링을 추진하는 단지도 늘 것으로 예측된다.

양지영 R&C 연구소 소장은 “리모델링을 추진하는 경기 분당신도시를 비롯해 목동과 노원구 중계동·상계동 중심으로 리모델링 추진 단지들이 증가할 것”으로 예상했다.

안전진단 강화로 서울 재건축 아파트값은 단기로는 한풀 꺾일 것으로 전문가들은 내다봤다.

함영진 부동산 114 리서치센터장은 “서울 강남4구(강남·서초·송파·강동) 재건축 아파트를 중심으로 상승세가 둔화될 것”이라고 예측했다. 함 센터장은 “정부입장에서는 목동 등 초기 재건축 단지에서 강남발 가격번짐을 막는 효과가 있을 것”으로 예상했다.

박 위원은 “재건축 시장에 악재로 작용해 재건축 집값에 대한 과도한 기대심리는 걷힐 것이다”고 말했다.

서울 주택 수급 상황을 고려하지 않은 채 안전진단만 강화해 급등의 불씨는 꺼지지 않을 것으로 예측된다.

양 소장은 “강남 집값 원인은 수급 불균형”이라면서 “안전진단 강화로 재건축 가능한 단지가 줄어 주택공급이 원활하지 않으면 매물 품귀로 가격 상승으로 이어질 수 밖에없다”고 예상했다.

함 센터장은 “안전진단 강화로 집값은 안정되겠지만 재건축 지연으로 집값이 응축돼있다가 한번에 터져나올 수 있다”고 우려했다.

그러면서 “재건축 사업 지연이 도시 슬럼화로 나타날 수 있으므로 재건축 사업을 집값안정 재료로만 쓰지말고 도시재생이라는 차원으로 접근해야 한다”고 조언했다.

국토부에 따르면 서울에서 재건축 연한 30년이 도래한 단지 중 안전진단을 실시하지 않은 가구는 10만3822가구로 조사됐다.

이날 국토부는 안전진단 평가항목 중 구조안전성 비중 강화(20→50%)를 뼈대로 한 대책을 내놨다.