다주택 세부담 최대 38% ‘껑충’…21억 갤러리아포레 31%↑

22일 서울 여의도 중소기업중앙회에서 열린 토론회 ‘바람직한 부동산 세제 개혁 방안’토론회에서 최병호 재정개혁특별위원회 위원이 ‘공평과세 실현을 위한 종합부동산세제 개편 방향’을 주제로 발표하고 있다./제공=연합뉴스

대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회(재정개혁특위)가 22일 공개한 종합부동산세 개편안 가운데 가장 강력한 방안으로 꼽히는 ‘공정시장가액 비율의 점진적 인상 및 누진세율 강화’가 도입되면 다주택자의 세 부담이 최대 37.7％까지 늘어날 것으로 예상된다.

재정개혁특위는 이날 공정시장가액 비율과 세율 인상 여부, 1주택자와 다주택자 차등 대우 여부에 따라 △공정시장가액 비율 인상(1안) △세율 인상 및 누진도 강화(2안) △공정시장가액 비율의 점진적 인상 및 누진세율 강화(3안) △1주택자와 다주택자의 차등 과세(4안)의 4가지 시나리오를 제시했다.

이 중 어떤 시나리오를 적용하느냐에 따라 세부담 증가액은 차이가 있지만, 3안이 세금 상승률이 가장 높은 것으로 나타났다.

◇공정시장가액 점진 인상에 누진세 강화하면 세금 최대 37.7% ‘껑충’
22일 국민은행 WM투자자문부 원종훈 세무팀장 등 업계에 따르면 공정시장가액과 누진세율 강화를 모두 적용하는 3안을 적용할 경우 다주택자 세 부담은 최대 37.7%까지 치솟을 것으로 예상된다.

3안은 주택과 종합합산토지의 공정시장가액 비율을 연 2∼10％포인트 올리는 1안에 2안을 더하는 방식이다. 2안은 주택의 과세표준 6억원을 초과하는 각 구간의 세율을 차등적으로 올리고, 종합합산토지는 각 구간의 세율을 차등 인상하는 방안이다.

주택 보유자 27만3000명, 토지 소유자 7만5000명이 대상이다.

만약 과표 12억∼50억의 세율을 1.2％(+0.2％포인트)로 정하고 공정시장가액 비율을 연 2％포인트 올린다고 가정하면, 10억∼30억원 규모 주택 보유자의 세 부담은 1주택자인 경우 0∼9.2％, 다주택자인 경우 2.4∼12.7％ 증가할 것으로 예상된다.

세율을 같은 수준으로 올리고 공정시장가액 비율을 연 10％포인트 인상하는 경우 세 부담은 1주택자 0∼25.1％, 다주택자 12.5∼37.7％ 늘게 된다.

공정시장가액비율을 90%로 설정해 실제 주택에 적용해보면 고시가격 21억원인 성수 갤러리아포레(170.88㎡)는 종부세가 507만원에서 663만원으로 약 156만원(30.8%) 상승한다.

고시가격 21억원인 반포자이의 종부세는 421만원에서 527만원으로 106만원(25.0%) 뛴다.

반면 고시가격이 12억원 내외인 곳은 종부세가 10만원(12.5%) 내외 오르는데 그쳤다.

공정시장가액 비율을 90%로 인상한다는 가정 하에 이뤄진 분석이기 때문에, 이 비율이 100%까지 올라갈 경우 세 부담은 훨씬 더 커질 수 있다.

◇공정시장가액 비율만 상승하면 10억 내외 1주택자 세 부담 폭 크지 않아
공정시장가액 비율을 연 10％씩 단계적으로 올리고 별도합산 토지는 현행제도를 유지하는 1안을 적용할 경우, 세율과 과표구간에는 변동이 없다.

이 때문에 10억원 내외 가격의 1주택자의 경우 세 부담 증가 폭이 크지 않은 것으로 나타났다.

1안을 적용하면 주택 세금 부담(상한 미적용, 이하 동일)은 시가(이하 동일) 10억∼30억원 규모의 1주택자는 0∼18.0％, 10억∼30억원 다주택자는 12.5％∼24.7％ 증가할 것으로 예상된다.

1안의 경우 주택 보유자 중 27만3000명, 토지보유자 중 6만7000명이 영향을 받게 된다.

2안은 주택의 경우 과세표준 6억원을 초과하는 각 구간의 세율을 차등적으로 올리고, 종합합산토지는 각 구간의 세율을 차등 인상하는 방안이다.

별도합산토지는 현재처럼 유지하거나 각 구간의 세율을 동등하게 올린다.

2안의 경우 주택보유자 5만3000명과 종합합산토지 보유자 6만7000명, 별도합산토지 보유자 8000명이 해당된다.

2안을 적용해 과세표준 12억원 이상 50억원 미만 세율을 현행 1.0％에서 1.2％로 0.2％포인트 올리면 세금 부담은 10억∼30억원 규모의 1주택자는 0∼5.3％, 10억∼30억원 규모의 다주택자는 0∼6.5％ 오를 것으로 추산된다.

◇다주택자 공정시장가액 비율·세율 모두 올리면 다주택자 부담 ‘뚜렷’
4안은 1주택자의 경우에는 공정시장가액 비율만 올리고 다주택자는 공정시장가액 비율과 세율을 모두 올리는 방식이다. 토지는 공정시장가액 비율과 세율을 올린다.

주택 실수요자인 1주택자를 우대하고 다주택 보유에 따른 기회비용을 늘리는 점이 특징이다. 대상 인원은 대안3과 같다.

공정시장가액 비율을 연 2∼10％ 올리는 경우 1주택자의 세 부담 증가 폭은 대안 1보다는 낮거나 같은 수준이 될 전망이다.

다주택자는 공정시장가액 비율과 세율이 동시에 상승하므로 대안3과 같은 수준의 세 부담 증가가 예상된다.

4안을 실제 사례에 적용해보면 다주택자의 중과 경향이 상대적으로 뚜렷하게 나타난다.

공정시장가액비율을 85%로 올린다고 가정하면 서초 아크로리버파크(고시가격 13억원)와 송파 잠실엘스(12억원)를 각각 1채씩 보유한 다주택자와 성수 갤러리아포레(23억원) 1채만 보유한 1주택자의 종부세 인상 폭은 각각 465만원, 43만원으로 추산된다.

고시가격이 2억원 정도 차이가 났지만, 실제 종부세 인상 폭은 10배 가까이 차이를 보여 다주택자 중과가 뚜렷하다.

한편 이들 시나리오를 적용할 때 예상되는 연간 세수 증가 효과(토지 포함)는 1안 1949억원, 2안 4992억∼8835억원, 3안 5711억∼1조2952억원, 4안 6783억∼1조866억원(공정시장가액 비율 연 5％포인트 인상 기준)으로 각각 추산됐다.