부동산, 지방은 힘들다고 아우성인데 왜 서울로만 집중되나?

미분양·집값·분양전망지수 등 양극화 심화
규제심할수록 안정적 자산 찾는 수요 쏠림

8·2 부동산 대책이 나온 지 1년이 지나면서 부동산 시장은 전반적으로 안정을 찾아가는 모습이지만, 서울과 지방의 집값과 분양경기의 양극화가 갈수록 심해지고 있다.

최근 발표된 부동산 지표만 보더라도 서울의 부동산 집중 심화는 두드러진다.

15일 국토교통부에 따르면 6월 말 기준 수도권의 미분양 주택은 9508가구로 전달 보다 3.3%(325가구)가 줄었다. 반면 지방의 불꺼진 주택은 5만2542가구로 전달보다 5.1%(2539가구) 증가했다. 특히 서울의 미분양 주택은 전달과 동일한 47가구에 불과해 지역간 뚜렷한 차이를 보였다.

한국감정원의 통계를 보면 이달 초 서울 아파트 매맷값은 0.18% 올랐다. 상승폭이 전주(0.16%) 대비 0.02%포인트 커졌다. 7월 셋째주부터 4주째 상승폭이 확대됐다.

서울 25개 구별로 보면 특정 지역이 가격 상승을 주도했다기보다 상당수 구가 골고루 올랐다. 특히 박원순 서울시장의 여의도·용산 통합개발 발언의 영향으로 용산구(0.29%)와 영등포구(0.29%)가 가장 높은 상승률을 기록했고 이어 양천구(0.26%), 동대문구(0.25%), 강북구(0.25%), 중구(0.25%) 등도 많이 올랐다.

지방은 0.13% 하락했다. 경남 거제(-2.03%)·창원 성산구(-1.07%)·울산 북구(-1.04%) 등의 순으로 아파트 매매가격이 가장 많이 떨어졌다.

건설사들이 느끼는 분양시장 전망도 양극화를 보이고 있다.

주택산업연구원이 최근 발표한 자료에 따르면 주택 사업자의 분양경기 체감지수인 분양경기실사지수(HSSI)는 서울이 90.7인 반면 지방은 67.5에 그쳤다. HSSI가 100을 초과할 수록 분양 전망이 긍정적이라는 것을 의미한다. 특히 대형 건설사가 체감하는 분양 경기 전망도 서울 103.7, 지방 70.8로 큰 격차를 보였다.

지방 분양시장은 지속적으로 어두울 것으로 보인다. 8월 전국의 예상 분양률은 75.5%로 8개월째 70%대를 유지하고 있다. 지역별로는 서울이 93.9%로 지난해 11월부터 10개월째 90%대를 기록하는 반면 비수도권지역은 60~70%대를 기록하고 있다.

전문가들은 서울로의 부동산 집중 심화가 안정적인 자산을 추구하려는 수요자가 늘었기 때문이라고 분석했다.

정부가 부동산 규제를 늘릴 수록 안정적인 부동산을 원하는 수요자들로 쏠림 현상이 발생한다는 것이다. 이른바 ‘로또 아파트’나 ‘똘똘한 한 채’가 선호되는 현상이다.

지방은 소득과 일자리가 줄면서 분양 수요가 점차 감소해 양극화가 심화되고 있다는 설명이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “자산상품 중 인플레이션 할증 가능성이 있다고 보는 것이 부동산이라는 시각이 있다”며 “정부가 규제를 늘릴 수록 수요자 입장에서 장기적으로 손해를 보지 않고 자산가치가 상승할 여력이 있는 지역에 집중하게 된다”고 말했다.

이어 “울산, 경남 창원, 전북 군산 등 지역을 책임지는 산업이 위축돼 소득과 일자리가 줄어 주택 공급 대비 수요자가 줄고 있다”며 “서울은 주택이 꾸준히 공급되지만 쏠림 현상으로 인해 대기 수요자가 발생해 집값 상승이나 호가 상승으로 이어지고 있다”고 덧붙였다.

정부는 미분양 지역에 대해서는 주택공급 속도를 조절하고 공급이 필요한 서울에는 신규 개발을 통해 주택을 늘리겠다는 계획이다.

국토부 관계자는 “미분양 관리 제도 등을 통해 공급 시기를 조절하거나 사업규모를 축소할 계획이다”며 “대기수요자가 발생하는 서울에 공공주택개발지구 등 개발을 통해 신규 공급을 늘릴 계획”이라고 말했다.