[전문가 9인이 본 2019 부동산시장]“서울 분양시장 빼고 트리플악재로 어두운 해 될 것”

비서울권은 서울접근성 따라 청약양극화 심화
전월세시장은 입주물량 많아 안정세 우세

2019년 부동산 시장은 대출규제·종합부동산세 강화·대출금리 인상으로 수중에 자금여유가 없는 수요자들은 주택구입이 더 어려워질 전망이다. 아시아투데이가 부동산 전문가 9인을 대상으로 내년 부동산 시장 전망을 분양·매매·전월세 시장으로 나눠 설문조사를 진행했다. 내집마련시기와 유망 부동산 상품도 알아봤다.

2019년 부동산은 서울권 분양시장을 제외하곤 대체로 어두울 전망이다. 정부의 부동산 규제기조가 계속되면서 서울 등 똘똘한 한채로 몰리는 양극화 현상은 더욱 심해질 것으로 예상된다. 9·13 대책으로 대출 규제가 대폭 강화되면서 내집마련은 2020년 이후로 미루라는 의견이 주를 이뤘다. 전월세시장은 입주물량이 충분해 안정세가 지속될 것으로 예측됐다.

◇ 분양시장, 시세보다 낮은 서울권 분양 호조 계속
분양시장은 서울이나 서울접근성이 좋은 수도권만 청약성적이 호조를 보일 것으로 전문가들은 내다봤다. 서울은 고분양가 억제책으로 분양가가 시세보다 낮게 나오고 있어서다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “분양가와 아파트 시세 차이가 좁혀졌지만 아직 분양가가 낮은 상태”라면서 “이러한 양상이 내년에도 이어지면 청약자들은 시세차익을 기대해 청약통장을 쓸 것”이라고 설명했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수도 “서울은 사실상 분양가 상항제가 적용돼 시세보다 저렴하므로 활황일 것”이라고 답변했다.

고준석 신한은행 부동산 투자자문센터장도 서울 분양시장이 양호할 것으로 예측했다.

주택공급 규칙 개정안 시행으로 추첨제물량까지 무주택자에게 우선공급되면서 청약률은 올해보다는 떨어질 것으로 보인다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산전문위원은 “무주택자 위주로 청약시장이 돌아가 1순위자라도 청약기회가 줄어들어 청약률은 낮아질 것”이라고 말했다.

비서울 수도권은 서울접근성이 얼마나 좋은지에 따라 청약양극화가 극심할 것으로 예상된다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “과천·성남·하남 등 경기도 동남권을 위주로 청약선호가 집중될 것”이라고 내다봤다.

지방 분양시장은 대부분 경기침체와 맞물려 일부 대도시를 제외하고는 미분양이 날 것으로 대부분 답했다.

다만 김은진 부동산 114 리서치팀 팀장은 “지방 비규제지역은 풍선효과로 청약활황을 보일 수 있다”고 주장했다.

◇ 매매시장, 대출규제로 서울 관망·비서울 약세
매매시장은 대출규제로 돈줄이 막히면서 서울은 관망, 비서울은 약세가 이어질 것으로 예상된다. 기준금리 인상에 따른 대출금리 인상에 종합부동산세 증세도 내년부터 가시화되면서 매매시장은 호잿거리가 없다.

박 위원은 “매매시장은 규제가 워낙 심해 거래가 위축되면서 보합세를 유지할 것”으로 전망했다.

비서울 수도권 역시 과천·분당·광명 등 주요 부동산 강세지역이 투기과열지구로 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)가 40%만 적용돼 하락이 예상된다.

지방은 경기침체에 공급부담까지 겹쳐 일부 대도시를 제외하고는 내림세가 계속될 것이라고 전문가들은 입을 모았다.

양지영 R&C연구소장은 “혁신도시와 산업단지 수요가 마무리된데다 공급부담으로 매매가 여의치 않을 것”이라고 우려했다.

주택시장이 각종 규제로 매매가 어려워지면서 토지시장으로 수요자들이 이동할 가능성도 제기된다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “국방부 군사시설 보호구역 해제 등으로 토기시장으로 투기조짐이 보일 수도 있다”고 지적했다.

◇전월세시장, 입주물량 38만여 가구 안정세 지속
전월세시장은 2~3년전 쏟아졌던 분양 물량이 입주에 들어가면서 전국적으로 안정세를 이어갈 것이라고 전문가들은 한목소리를 냈다.

김 팀장은 “올해 아파트 입주물량이 역대 최다수준인 45만여 가구를 기록하면서 전세시장 숨통이 트였다”면서 “내년에도 전국 아파트 38만여 가구가 입주예정이 있어 공급이 충분할 것”이라고 짚었다.

박 위원은 “지방은 역전세 현상이 일부 있을 것”이라고 덧붙였다.

◇내집마련, 2020년으로 미루거나 청약·경매 노려야
내년에 내집마련을 해야하냐는 질문에는 전문가들 대부분이 의문을 표했다. 부동산규제로 돈줄이 막힌만큼 가격부담이 상대적으로 낮은 신규청약·급매·경매로 내집마련을 해야한다고 조언했다.

함 랩장은 “실수요자는 구입시기보다 주택구입자금 마련이 중요하다”면서 “내년에는 분양·경매시장을 통한 내집마련이 유효할 전망”이라고 강조했다.

◇ 유망 부동산상품, 토지 관심↑
전문가들은 유망 부동산 상품으로 토지를 많이 꼽았다.

양 소장은 “개발제한구역 해제지역이나 신도시 주변 등의 토지상품이 그나마 투자가치가 있을 것”이라고 말했다.

김 팀장은 “남북관계 개선으로 경기 파주·강원도 등 북한 접경지역 토지시장에 대한 관심이 이어질 것”으로 내다봤다.

이외 상품으로 경매·분양·소형아파트 등이 유망하다고 답했다.