남산·북한산 높이제한 완화…강북·도봉 정비사업 탄력 받나

서울시, 50년 만에 고도지구 전면 개편
경관보호 범위 내 기준 완화…노후 주거지 개선 기대
북한산 일대 최대 15층·여의도 최대 43층 허용 전망
내달 재열람 공고 등 관련 부서 협의…상반기 중 최종 결정

서울시가 노후 주거지 재정비를 위해 높이 제한 완화에 나섰다. 남산과 북한산, 경복궁 등 주변 건축물 높이를 제한해 왔던 '고도(高度)지구' 제도를 50년 만에 개편키로 한 것이다. 이에 따라 강북·도봉구 일대에서 진행 중인 재개발 등 도시정비사업 등이 탄력을 받으면서 서울의 스카이라인도 크게 바뀔 전망이다.

18일 업계에 따르면 서울시 도시계획위원회는 전날 고도지구 등 전면 개편을 위한 용도지구(고도지구·특화경관지구) 결정(변경)안을 수정·가결했다.

고도지구는 남산·북한산·경복궁 등 주요 산과 시설물의 경관 보호 및 과밀 방지를 위해 주변 건축물 높이의 최고 한도를 법으로 규정하는 도시관리계획으로, 주거지 개발을 가로막는 대표적인 규제 중 하나로 꼽힌다. 서울에선 남산·북한산·국회의사당 등 8곳이 최고고도지구로 지정돼 있다.

하지만 1995년 북한산 주변이 고도지구로 지정된 이후 약 30년 동안 제도 변화가 없었던 데다 제도 장기화로 높이 규제를 중복 적용받거나 주거 환경 개선이 어려워지는 부작용이 나타나면서 개선 필요성이 꾸준히 제기돼 왔다.

이에 서울시는 작년 6월 발표한 '신(新)고도지구 구상안'에 '경관 보호 범위 내에서 높이를 추가 완화한다'는 내용을 추가로 포함했다. 실효성이 없는 경직적·일률적 규제에서 시민이 공감하는 합리적 관리로 전환하기 위해 작년 50년 만에 고도지구를 전면 개편하는 구상안을 발표한 것이다. 기존 8곳, 9.23㎢ 규모였던 고도지구를 6곳, 7.06㎢로 축소하는 게 골자였다. 더불어 이번 결정안에 따라 일부 지역의 높이 제한이 추가로 완화된 것이다.

특히 고도지구로 인해 노후 주거환경으로 불편을 감수해 왔던 지역 주민들의 여론을 적극 수렴한 조치란 게 시의 설명이다.

지역별로 남산 주변 고도지구는 당초 지형적 특성으로 높이 제한 완화가 어려웠지만 구역 주민들의 적극적인 요구에 따라 다산·회현·이태원동 등 일부 지역의 높이를 12ｍ→16ｍ로 추가 완화했다. 종로구 구기평창 고도지구도 20ｍ→24ｍ로 조정했다.

북한산 주변 고도지구에서도 제2종일반주거지역의 고도 제한을 현재 20ｍ 이하에서 28ｍ 이하로 완화한다. 이를 통한 주거환경 개선을 위한 정비사업을 진행할 경우 최고 15층(45ｍ)까지 추가 완화한다는 방침이다.

북한산 주변 고도지구에만 적용됐던 '경관 관리 가이드라인'은 노후 주거지 개선을 위해 남산과 구기평창 고도지구에도 추가 적용한다.

경복궁 고도지구는 당초 높이를 유지하는 것으로 계획됐으나, 지형적 여건을 고려해 1977년 고도지구 최초 지정 이후 처음으로 서촌 지역 일부를 20m→24ｍ로 변경한다. 해당 지역을 제외한 나머지 서촌 지역은 16ｍ→18ｍ로 완화했다.

이번 고도지구 개편으로 강북구와 도봉구 일대 재개발 등 도시정비사업이 탄력을 받을 것이란 게 업계 시각이다. 이들 지역은 고도 제한으로 사업성을 확보하지 못해 재개발·재건축 사업 추진에 어려움을 겪고 있다. 현재 강북구 삼양동에서는 서울시의 신속통합기획이, 도봉구 쌍문동에서는 모아타운 주택사업이 한창이다.

이와 함께 구로구 오류·서초구 법원단지는 고도지구에서 해제한다. 관리의 실효성이 사라졌다는 시의 판단에서다. 고도지구와 자연경관지구와 제1종일반주거지 등으로 높이 규제가 중첩된 남산·북한산·구기평창·경복궁·국회의사당 일부에 대해서도 지구 지정을 풀기로 했다.

국회의사당 주변 고도지구는 주요 시설물 경관보호 범위 내에서 지역의 불편사항 등을 해소하기 위해 높이 기준을 기존 75·120·170ｍ에서 90·120·170ｍ로 추가 완화한다. 다만 추후 관계기관과 충분한 협의를 거쳐야 한다. 완화가 이뤄지면 동여의도 스카이라인과 연계해 최고 43층 높이의 업무시설 등이 조성될 전망이다.

시는 수정가결된 고도지구 등의 재열람공고와 관련 부서 협의를 다음 달 진행한 후 올해 상반기 중 최종 결정할 방침이다.