높아지는 부동산PF ‘가이드라인’ 요구…“불공정 약정이 위기 키워”

한 건설현장 모습./연합뉴스

건설업계 '시한폭탄'이 된 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기를 두고 정부가 가이드라인을 통해 부동산 PF 사업 약정서에 통용되는 불공정 조항 개선을 유도해야 한다는 지적이 나온다.

9일 업계에 따르면 한국건설산업연구원(건산연)은 최근 발간한 '부동산 PF 약정의 공정성 제고 위한 제도적 보완방안' 보고서를 통해 부동산 PF 약정의 공정성을 높이기 위한 정부 가이드라인의 마련 필요성을 촉구했다.

건산연은 "부동산 개발사업이 성공하려면 시행사와 시공사(건설사), 금융기관 등 사업 참여자 간 수익 및 위험 분담이 적절히 이뤄져야 한다"며 "하지만 국내 부동산 PF는 시공사가 상대적으로 적은 이익을 얻으면서 대부분의 위험을 지는 구조로 20여년 간 운영돼 왔고, 이런 특징이 지금의 위기를 발생시킨 요인 중 하나"라고 전했다.

부동산 개발사업과 관련한 △사업약정서 △대출계약서 △공사도급 계약서 등 주요 약정서에 중첩적으로 '책임준공', '채무인수'(또는 연대보증), '공사비 조정 불인정', '대물변제'(책임분양), '유치권 포기' 등의 조항이 규정돼있어 시공사의 부실 위험을 키우고 있다는 지적이다. 재작년 하반기 이후 급격히 악화된 사업 여건과 맞물려 이를 버티지 못하는 건설사들이 늘고 있다는 것이다.

저조한 분양률 때문에 시행사가 공사비를 지급하지 못하는 경우에도 건설사는 자기 자금을 투입해 정해진 기간 내 준공해야 하는 부담을 져야한다. 또 하루라도 준공기간이 초과될 경우 시공사는 시행사와 함께 PF 채무를 상환해야 하는 부담을 지게 되는 경우도 빈번한 상황이다.

이 같은 불공정 약정으로 인해 부동산 경기 침체기 개발사업의 수익성 악화가 건설사의 대량 도산으로 이어지고 있다고 건산연은 판단했다.

건산연은 "현실에서 이뤄지는 PF 약정 내용은 민법, 공정거래법, 건설산업기본법 등 관련 법률에 비춰 불공정한 거래행위에 해당할 가능성이 있다"며 "금융위원회, 국토교통부, 공정거래위원회 등 관계부처가 PF 약정 내용에 관한 가이드라인을 마련하고, 해당 업권에 행정지도의 형태로 이를 시행할 필요가 있다"고 덧붙였다.