NH투자證 “하반기 부동산, 실수요 중심으로 공고해질 전망”

세금 및 규제 완화 기대감 감소로 가격 다극화
실수요 중심의 선호 입지·신축 주택 강세 전망

NH투자증권 발간 2024 하반기 부동산 시장전망 보고서/NH투자증권

올해 하반기 부동산 시장은 약보합세를 보일 것이란 전망이 나왔다. 2일 NH투자증권에 따르면 지난 제22대 국회의원 선거 이후 규제 완화 동력이 줄어들며, 실수요 중심으로 시장이 공고해질 가능성이 높아졌다.

NH투자증권은 올해 1분기 부동산 시장은 전국적으로 약세를 보이는 동시에 지방과 수도권 간의 격차가 나타났다고 진단했다. 임대차 시장은 매매시장보다 빠른 속도로 회복세를 보이고 있고, 거래량은 증가했으나 매도자와 매수자 간 적정 가격 눈높이가 여전히 크게 벌어졌다고 분석했다.

하반기에는 전세가율이 높아지고 매매와 전세 간 차이가 줄어들어 실수요시장으로 재편된다고 봤다. 지역별·연령별로도 시장이 나뉘며, 가격도 다극화된다는 설명이다. 매매시장의 경우, 서울 일부 지역은 소폭 상승하고 수도권 대부분은 보합, 지방은 전반적으로 약세를 보이며 가격 다극화 시장이 펼쳐질 것으로 전망했다.

22대 총선 결과에 따라서 세금 및 규제 완화 기대감이 감소하며 실수요 중심 시장이 될 것으로 봤다. 유동성, 대출, 금리, 통화 등 금융 여건이 교통망 확충, 정비사업, 공급 측면보다 더 크게 가격 결정 요인으로 작용할 것으로 분석했다. 또한 전세시장은 완만하게 회복한다는 설명이다. 최근 전세대출금리가 하락하고 있어, 월세보다 전세대출이자의 부담이 낮아지고 있어서다. 또한 거시경제 불안과 매물 적체 영향에 매수 심리가 위축되는 점도 영향을 미칠 것으로 봤다.

수요 측면에서는 서울에서 2023년 3분기까지 주택구입 시 대출 상환 부담이 소득의 40%(주택구입부담지수 160) 초과하며 DSR 규제에 따라 주택 구입이 쉽지 않았다. 그러나 4분기 주택구입부담지수가 156으로 내려갔다는 설명이다. 다만 M2(광의통화)는 연평균 10% 이상 늘어났던 지난 정부와 비교해 미미한 수준으로 증가했기에, 가계대출 감소세와 금리 레벨을 감안하면 유동성은 많지 않은 상황인 것으로 분석했다.

공급 측면에서는 현재 서울, 수도권 매물이 계속 증가하고 있는 가운데, 입주 물량이 급감하며 전세가 상승 압력으로 작용하고 있다고 전했다. 올해 1분기에 전국적으로 분양가 부담 및 매물 적체로 청약경쟁률이 하락했다. 그러나 서울은 공사비 상승으로 가장 높은 평균 분양가를 기록했다. 분양가상한제 적용을 받는 강남권 분양에 따라 148.6대 1의 청약 경쟁률을 기록하며 전국과 다른 모습을 보였다.

정보현 NH투자증권 Tax 센터 부동산 수석연구원은 "현재는 다주택 취득세 중과 및 민간임대주택사업 인센티브가 없어 시장 진입이 어렵다"며 "다만 2022년 고금리 시장을 견디고 현재 남은 매도자는 하방 압력을 버틸 수 있는 여력이 커, 시장 급락 가능성도 작다"고 했다. 또한 그는 "동일 수급권 내에서도 주거 선호 입지에 신축일수록 견조한 실수요를 바탕으로 강보합세를 보일 것"이라 전망했다.

정유나 NH투자증권 부동산 책임연구원은 "상반기 규제 완화와 금리 인하 기대감이 줄어들며 시장이 전반적으로 약세장을 보이지만, 입지가 좋거나 신축 단지 위주의 지역은 소폭 강세를 보일 수 있다"며, "기존주택 매물 적체 증가 및 지방 미분양 추이는 하락 요인으로 예의주시가 필요하다"고 전했다.