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[장용동 大기자의 이슈진단]분양시장 침체, 분양가 떨어질까 주목

[장용동 大기자의 이슈진단]분양시장 침체, 분양가 떨어질까 주목

장용동 기자 | 기사승인 2019. 04. 18. 06:00
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장용동 대기자1
장용동 대기자.
기존 재고주택시장이 지배력이 큰 1차 주택시장이라면 신규분양시장은 이를 뒤따르는 2차 주택시장이라 할 수 있다. 활황과 침체를 반복해온 과거 주택시장을 분석해 보면 신규분양시장이 재고 주택시장의 영향을 강하게 받고 대개 후행적으로 연동되는 특성을 지닌다. 1988년 서울올림픽특수에 따른 재고주택시장 활황세가 수도권 1기 신도시를 불러왔고 1997년 외환위기 이후 2001년부터 타오른 기존 주택시장이 2기 신도시와 공급과잉을 초래한 것도 바로 같은 맥락이다. 역으로 2008년 글로벌 금융위기 때처럼 재고 시장이 침체되면 신규분양시장 역시 조정 장세에 빠져들어 미분양·미입주 물량이 급증하고 이로 인해 주택건설업체들이 심각한 경영난을 겪게 된다. 카멜레온식 투자가 수요를 부추기고 이게 바로 공급으로 이어져 주택시장은 활황과 침체를 반복하게 되며 주택산업 자체가 춤을 추게 된다.

올 들어 가격조정에 거래절벽이 이어지면서 재고시장이 급격히 냉각되자 신규분양시장 역시 이에 연동되는 모습이 여러 지표에서 나타나고 있다. 우선 당첨 가점이 크게 낮아지면서 미분양과 미계약이 늘어나는 게 대표적이다. 수백 대 1의 청약경쟁률을 보이면서 완판행진을 계속하던 서울 강남 등지의 일부 아파트분양시장까지 급제동이 걸렸다. 분양가가 높거나 입지가 상대적으로 떨어지는 단지는 실수요자에게 인기가 높은 중소형 아파트에서조차 20~40점대의 낮은 점수 당첨자가 나올 정도다. 지난달에 발표된 서울 서대문구 홍제동 ‘홍제역 해링턴 플레이스’의 경우 인기주택평형인 84㎡C형 아파트의 최저 당첨 가점이 36점에 그쳤다. 역세권에 인기주택평형임을 감안하면 극히 이례적이다. 심지어 서울 광진구 화양동 e편한세상 광진 그랜드파크는 16점, 면목동 한양수자인 사가정파크는 9점이 당첨, 1년5개월만에 가장 낮은 점수를 보였다. 서울지역 분양 열기가 절정에 달했던 지난해 하반기에 만점 당첨자가 나올 때와 비교하면 그야말로 격세지감이다.

이렇다 보니 순위권 청약미달이 속출하고 있다. 포스코건설이 최근 청약을 받은 남양주 더샵 퍼스트시티의 경우 1045가구 모집에 1·2순위에서 807건 신청에 그쳤다. 1000가구가 넘는 대단지이자 대형 브랜드라는 점과 분양가가 주변 시세에 비해 상대적으로 저렴했던 점, 남양주 진접에서 10년 만에 나온 신규 분양 아파트란 점 등으로 ‘완판’을 예상했지만 분양 성적표는 저조했다. 청약 열기 하락은 자연히 미분양으로 이어진다. 지방권은 물론이고 경기, 인천을 비롯해 서울권까지 확산되는 추세다. 위례신도시 등지에서 분양이 호조를 보인 단지도 없지않지만 서울에서 조차 419가구 분양에 41%인 무려 174가구가 미계약되는 등 미분양세가 확산일로다. 평균 경쟁률이 수십대 1을 넘기고 분양가격도 9억원을 넘지않아 중도금 대출 제외대상이 아닌 아파트까지 미분양이 날 정도라면 향후 서울권 아파트 분양시장이 더욱 냉각될게 분명하다.

부동산 시장이 가라앉고 청약 1순위 요건이 까다로워지면서 묻지 마 청약이 줄고 실수요자도 청약통장을 아끼는 분위기가 신규분양시장에 반영됐기 때문이다. 이런 때일수록 실수요자들은 청약에 신중을 기해야 한다. 재고시장에 준해서 분양가 등이 책정되는 구조여서 향후 재고시장이 더 침체되고 가격이 하락한다면 신규아파트 분양가가 더 낮아질 소지가 없지 않다. 정부 역시 재고시장이 분양시장에 제대로 반영될 수 있도록 정책에 더욱 심혈을 기울여야할 것이다. 공공택지와 달리 민간택지는 이 같은 시장논리가 제대로 반영되지 못하는 경우가 허다하다. 주택시장 안정은 재고에 이어 신규분양시장에서 분양가가 안정되는 데까지 이어져야 진정한 안정이다. 정책목표도달까지 꺼진 불도 다시 보는 심정으로 정책에 임해야할 시기다.


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