[궁금해요 부동산]전세살이 상식 ‘깡통전세’란?

올해부터 입주물량 증가
전세계약 전 주의 필수

전세살이를 하는 사람이라면 누구나 깡통전세를 주의해야 한다. 최근에는 주택 공급과잉 우려마저 나오고 있어 더 각별한 주의가 필요하다.

깡통전세란 주택담보대출 금액과 전세금을 합친 금액이 집값에 육박해 집값이 떨어지면서 세입자가 전세금을 떼일 처지에 놓여 있는 경우를 말한다. 일반적으로 주택담보대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘어선 경우를 깡통전세로 분류한다. 법원 경매 때 아파트 감정가 대비 낙찰가율이 70~80%대이기 때문이다. 그러나 최근 전국 아파트 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 70%를 넘고 있는 상황이라서 깡통전세의 기준이 모호해진 상황이다.

올해는 전국적으로 대규모 아파트 입주를 앞두면서 역전세난을 물론 공급과잉에 따른 입주난까지 우려되고 있는 상황이다. 입주물량 증가로 전세보증금을 돌려 받지 못하는 깡통전세에 대한 불안감 역시 커지고 있다. 2017년 전국 아파트 입주물량은 총 36만9759가구로 1998년 39만4427가구 이후 최대 물량이 쏟아진다. 특히 내년에는 이보다 많은 42만589가구가 입주를 앞두고 있어 아파트 공급이 한꺼번에 몰리는 곳에서는 적지 않은 부담이 예상된다.

이 때문에 전세계약에 앞서 깡통전세 가능성 있는 곳은 피해야 한다. 일단 부동산 등기부등본 확인은 필수다. 등기부등본에는 각종 부동산 관련 권리관계와 현황이 기재돼 있다. 이를 잘 따져보고 곧 경매에 넘어갈 집인지 권리관계가 복합한 곳인지 파악하는 요령이 필요하다.

또한 임대차 계약 후에는 대항요건을 갖추기 위해 전입신고를 하고 확정일자를 받거나 전입신고가 어려우면 전세권 설정을 해야 한다. 이런 설정을 해야만 경매가 진행될 때 본인의 순위에 따라 변제를 받을 수 있고, 제3자에게 대항력이 생긴다. 특히 전입신고, 확정일자를 받아두면 순위와 상관없이 소액보증금에 한해서 최우선변제금을 받을 수 있지만 전세권 설정만 하면 최우선변제금을 받지 못한다. 다만 전입신고와 확정일자만 받아두면 보증금을 돌려받지 못할 때 보증금 반환청구소송을 통해 강제집행 해야 하나 전세권설정을 하면 직접 경매신청을 해서 변제받을 수 있다는 장점이 있다.