[임대주택 해외는]독일, 임대인 금융 지원해 임차인 주거안정

2014년 전체의 49.8%가 민간임대
저리융자 등 혜택으로 공급 유인
과도한 임대료 인상땐 징역·벌금

<편집자주> 정부가 임대주택 공급을 뼈대로 한 주거복지 로드맵을 다음달 발표한다. 로드맵에는 정부가 짓는 공공임대주택 확대는 물론, 다주택자의 임대주택 등록 등 민간임대시장 활성화를 위한 다양한 지원책이 담길 전망이다. 실수요자들에게는 값싸고 양질의 주택을 충분히 공급해 서민들의 집걱정을 덜어준다는 데 있다. 하지만 선진국에 비해 우리나라 임대주택 공급 수준은 낮은 편이다. 국내 임대주택은 전체 주택수 1943만 가구 대비 6%다. 이는 선진국의 절반 수준(11~13%)에 그치는 수치다. 아시아투데이는 선진국의 임대주택 운영사례를 통해 우리의 임대주택 정책이 나가야 할 방향을 모색하는 기획연재를 3회에 걸쳐 싣는다.

아시아투데이 정아름 기자 = 독일은 민간임대주택으로 주거안정을 꾀하고 있다. 민간임대료 상한제와 거주기간 영구화로 민간임대를 공적인 영역으로 끌어들였다.

독일 통계청 조사에서 2014년 기준 독일의 민간임대주택 비율은 전체 주택의 49.8%로 절반에 육박한다. 자가비율 46%를 넘어서는 수치다. 공공임대주택은 4.2%에 불과하다. 절반에 이르는 민간임대주택 비중은 40년 넘게 유지돼 왔다.

한국이 자가 위주로 주택시장이 형성된 것과 대조된다. 통계청 2015년 인구주택총조사에서 전체주택 중 자가비율이 56.8%을 차지한 것으로 조사됐다. 월세비중은 23.7%, 전세비중은 15.5%로 나타났다.

이처럼 독일에서 민간임대주택이 자리잡은 까닭은 임대인과 임차인 모두에게 금전 혜택을 제공했기 때문이다. 임대인에게는 각종 세금 혜택으로 공급 유인책을 제공한다. 임차인에 대해서는 임대료 억제책으로 주거 부담을 덜도록했다.

국회입법조사처의 국내외 민간임대주택시장제도의 현황과 시사점에 따르면 독일에서 개인 임대업자가 임대주택을 10년간 보유하면 양도소득세를 면제해준다. 임대소득에 따른 소득세는 납부하지만 세액공제와 재산세 감면도 같이 이뤄진다. 저소득층을 대상으로 한 민간임대주택을 공급할 경우 혜택을 더 많이 준다. 2001년 제정한 사회적 주거공간지원법에 따라 저소득층 임대주택 공급을 하는 임대인에게는 보조금을 지급하거나 저렴한 가격에 건축부지를 공급할 수 있다. 독일 국책은행인 독일재건은행(KfW)을 통해 돈도 저리로 빌려준다.

임대인에게 특혜를 제공하는만큼 규제도 강력하다. 사회적 주거공간지원법에 따라 지어진 임대주택은 임대의무기간이 설정된다. 공적지원이 끝나는 시점까지 의무기간이 유지된다. 임대료는 시장임대료 이하로 책정해야 한다.

일반 민간임대주택 사업자도 세금 혜택을 받는 만큼 임대료와 임대인 거주기간 규제를 적용받는다. 임대인이 임차인에게 비교임대료를 현저하게 초과해 임대료를 요구한 경우 형사처벌까지 받을 수 있다. 형법 폭리죄가 적용돼 3년 이하 징역 또는 벌금형에 처해진다. 비교임대료는 주택임대계약을 맺은 지역에서 해당 주택과 비슷한 크기와 입지의 주택에서 4년간 형성된 임대료를 일컫는다.

임대기간은 계약을 맺을 때 기간을 특정하지 않으면 만료기일이 따로 없는 것으로 간주한다. 임대주택 보증금도 월 임대료의 3배를 초과하지 않도록 규정하고 있다.