정부가 부동산시장 침체로 어려움을 겪고 있는 건설업체의 자금지원을 위해 펀드를 조성해 미분양 아파트를 사들이거나 대출 또는 어음의 만기를 연장해줄 계획이다.

대한주택공사와 대한주택보증이 미분양 해소를 위해 나섰으나 기대에 못 미침에 따라 이번 대책 마련에 거는 기대가 어느 때 보다도 크다.

특히 미분양 확대로 자금난에 처해 부도위기까지 몰린 건설업체들로서는 회생의 발판을 마련할 수 있는 만큼 반가울 뿐이다.

◇미분양 펀드 어떻게 만들어지나

정부가 구상하고 있는 미분양 펀드는 자산운용사들이 주축이 되어 투자자를 모집해 자금이 조성되면 건설사들도 참여해 아파트의 매입가격 등을 결정하도록 한다는 방안이다.

특히 펀드 투자자들이 큰 손실을 보지 않도록 아파트 가격이 급락하면 해당 건설업체가 차액을 일부 보전하거나 되사들이는 조건을 달 방침이다.

이와함께 건설업체의 부도에 대비해 대한주택보증이 보증을 서고 실제 부도가 났을 때는 주택공사 등이 사들여 임대주택으로 활용한다는 방안을 검토하고 있다.

정부는 또 미분양 펀드의 상품 설계시 건설업체도 참여시키고, 건설업체는 분양가를 대폭 낮추는 조건으로 펀드 투자를 받을 수 있도록 할 방침이다.

그러나 실질적인 분양가 인하 검증이 어렵다는 점에서 정부가 고분양가를 조장한 건설업체를 지원한다는 ‘모럴헤저드’ 논란은 피하지 못할 전망이다.

◇어떤 아파트들이 매입되나

매입대상 아파트는 주로 수도권을 중심으로 한 전국의 유망 미분양 아파트들로 분양가보다 싼값으로 대량 사들이게 된다. 이를 다시 부동산신탁회사에 맡겨 처분하거나 임대를 주게 하고 여기서 나오는 수익을 투자자들에게 배당하는 방식이다.

지난 6월말 현재 전국의 미분양아파트는 14만7000가구정도였으나 최근 더 늘어나 현재 16만가구에 이르는 것으로 알려지고 있다.

그러나 문제점도 있다. 주택공사의 경우 지난 2월부터 9월까지 전국의 미분양 아파트 2026가구를 분양가의 80~85%선에서 매입한 바 있다.

이 과정에서 부산 경북 등에 밀집해 있는 미분양 아파트들이 중점적으로 매입된 것이다. 그 결과 매입대상의 선정과 용도의 적절성을 놓고 논란이 끊이지 않고 있는 것이다.

◇실효성은 거두기 위해선 시간이 걸려야

이번 미분양펀드를 통한 건설업체의 유동성 지원이 어느정도의 실효성을 거둘지는 아직 미지수이다.

아예 펀드 자체가 조성이나 될 수 있을지 조차도 의문이다.

이는 지난 2월 민간펀드가 처음 등장하면서 관심을 모았으나 결국 판매가 중단되는 사태를 맞았기 때문이다.

다올부동산자산운용은 지난 2월 금감원으로부터 미분양 펀드상품 승인을 받아 펀드 판매를 시작했으나 결국 무산됐다. 1호펀드 1000억원, 2호펀드 1500억원을 목표로 했지만 모두 실패했다.

펀드 공모의 실패는 부동산시장의 위축 때문이었다. 게다가 미국발 금융위기로 인해 시중에 투자금이 마른점도 펀드조성에 실패한 원인이다.

국민은행도 1조원 규모의 미분양펀드 조성에 나섰다가 투자자 모집에 어려움을 겪고 있는 것으로 알려지고 있다.

물론 이번 미분양 펀드는 다올이 조성했던 ‘다올랜드칩 아파트투자 특별자산투자신탁’의 미비점을 보완했다고는 하나 시중의 투자금이 고갈되다시피 한 상황에서 펀드로의 투자금유입을 유인하기가 어렵다.

따라서 미분양 펀드로 자금이 유입되기 위해선 부동산 시장을 통해 어느정도 수익이 날 수 있는 상황이 도래해야 만 한다는 것이 전문가들의 지적이다.

일례로 다올이 펀드 조성에 실패했던 원인중 하나가 투자자들의 15%의 수익률을 요구했기 때문이라는 점도 이를 뒷받침한다. 현재와 같은 부동산시장 침체기에서 15%의 투자수익을 올리기란 거의 불가능하다는 것이 업계의 평이다.

유병규 현대경제연구소 경제본부장은 “정부가 미분양 해소를 위해 적극 나서고 있는 것은 바람직하나 미분양 펀드가 조성되기 위해선 기대수익이 있어야 한다”고 말했다.

그는 또 “실수요자의 구매력을 높이기 위한 금융규제 완화와 세제 지원 방안이 마련돼야 할 것”이라고 밝혔다.