LTV·DTI 규제완화, 주택경기 활성화 vs 가계부채 증가 가속화…해법은?

정부의 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제완화 정책이 가계 차입 제약 완화 및 주택경기 활성화에 도움이 되지만 가계부채 증가를 가속화할 수 있다는 연구 결과가 나왔다.

30일 서현덕 자본시장연구원 연구위원은 ‘LTV·DTI 규제의 경제적 효과’ 보고서에서 LTV·DTI 규제를 완화할 경우 가계의 차입제약도 완화돼 가계가 보다 효율적인 경제활동을 영위할 수 있다고 밝혔다.

서 연구위원은 특히 상대적으로 미래소득에 비해 현재소득 및 자산의 축적도가 낮은 젊은 세대의 차입을 원활하게 해 주택구입을 통한 효용을 누릴 수 있도록 도울 것으로 전망했다.

또 이를 통해 주택구매 수요가 늘고 주택가격이 상승하면 주택보유가계의 자산가치가 높아지면서 가계소비 및 내수도 확대될 것으로 내다봤다.

보고서에 따르면 LTV가 50%에서 60%로 상승하면 주택가격은 0.7% 증가하나 국내총생산(GDP) 대비 가계대출 비율은 2%포인트 증가한다.

LTV 규제 완화에도 주택가격 상승효과가 낮은 것은 가계가 대출자금을 주택구매 이외에 일반 소비에도 사용한다는 것을 의미한다고 서 연구위원은 설명했다.

또한 서 연구위원은 LTV·DTI 규제 완화가 주택경기 활성화에도 도움을 준다고 분석했다. LTV·DTI 규제가 완화되면 주택가격상승에 대한 기대심리가 높아지기 때문이다.

그는 “LTV·DTI 규제가 강화되면 주택가격과 거래량이 하락하고 가계의 주택가격 상승에 대한 기대심리가 낮아진다”며 “특히 이러한 기대심리효과는 무주택자에 비해 1주택 이상 보유자에게 강하게 나타나 투기적 수요 억제에 효과적이었다”고 말했다.

하지만 서 연구위원은 부동산 규제완화가 가계부채 증가를 가속화할 수 있다고 우려했다.

그는 “근래 우리나라의 가계부채 증가율은 가계소득 증가율을 계속 앞지르고 있어 우리 경제에 중요한 시스템 리스크 요인으로 지목되고 있다”고 지적했다.

그러면서 “가계부채가 부실화될 경우 가계의 소비지출여력이 크게 감소할 뿐 아니라 금융부실로 이어질 수 있다”며 “특히 불경기에 연체율이 증가하고 담보자산 가격이 하락하면 부채상환을 위해 손실을 보더라도 담보자산을 파는데 이는 다시 자산가격을 추가로 하락시켜 경기악화 및 또 다른 손실매각을 유발하는 악순환을 만든다”고 말했다.

서 연구위원은 “정부가 LTV·DTI 규제를 완화하기로 한 것은 주택경기 활성화가 가계부채 관리보다 시급한 과제라고 인식하고 우선순위를 정한 것”이라며 “역사적으로도 이들 정책은 주택경기 및 가계부채 상황에 따라 탄력적으로 운용돼 왔기 때문에 가계부채 건전성이 더 악화되면 규제를 다시 강화하는 것도 방법”이라고 조언했다.