‘빌라’ 구하기 전 꼭 알아야할 4가지

빌라에 대한 정의를 확실히 알고 층수, 준공 연도 고려할 것

흔히 ‘빌라’라고 불리는 연립·다세대주택은 전체 주택 중 아파트와 단독주택 다음으로 많이 이용하는 주거용 상품이다. 빌라는 아파트나 단독주택보다 낮은 금액으로 매입이 가능해 2~3인 가구나 신혼부부 등에게 인기가 높다.

하지만 빌라 역시 구입에 적지 않은 금액이 들어가는 만큼 세심한 주의가 필요하다. 다음은 부동산114가 밝히는 빌라 투자 때 유의해야 할 4가지 사항이다.

1. ‘빌라’에 대해 정확히 알자

빌라를 잘 고르기 위해선 일단 주택의 종류에 대해 정확히 알아야 한다. 건축법상 주택의 종류는 크게 단독주택과 공동주택 2가지로 볼 수 있다. 단독주택은 한 가구가 독립되어 주거생활을 할 수 있는 주택인 반면 공동주택은 1동의 건물 안에서 각자 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 소유권이 각 호수별로 구분되는 것이 특징이다. 또 단독주택은 다중주택, 다가구주택, 공관, 단독주택 등으로 구분되며 공동주택은 4층 이하의 다세대주택·연립주택과 아파트 등으로 분류할 수 있다. 이밖에 건축법에서는 준주택(고시원, 노인복지주택, 오피스텔, 기숙사), 도시형생활주택, 공업화주택, 블럭형 단독주택 등으로 주택형태를 구분하고 있다.

외국에서는 시골 저택이나 교외 별장 등 교외주택을 빌라라고 말하지만 우리나라에서는 도심내 대중적인 공동주택이라는 뜻으로 사용된다. 그러나 연립주택이나 다세대 주택 등 지을 때 고급스런 이미지를 더하기 위해 ‘OO빌라’로 사용되고 있는데 통상 ‘빌라’를 연립주택이나 다세대주택으로 지칭한다.

2. 우선 층수를 살펴라!
빌라는 주택 층수가 4층 이하인 주택을 말한다. 1층이 주차장인 경우 5층 건물일 수도 있다. 그렇다면 빌라를 고를 때 왜 층수가 중요할까? 크게 2가지가 문제로 지적된다. 그 중 하나는 저층부의 겨울철 오수관 동파를 꼽을 수 있다.

건물의 1층이 주차장으로 되어 있는 필로티 형식의 건물의 경우 겨울 날씨가 영하로 급격히 떨어지게 되면 2층 주택의 오수관이 얼어 붙는 경우가 종종 발생하게 된다. 이런 경우 제때 녹이지 않으면 배수가 안돼 위층에서 화장실을 사용하면 오물이 역류하는 현상이 발생하기도 한다. 따라서 빌라 저층부 매입 시에는 동파 예방 조치가 확실히 돼있는지 확인할 필요가 있다.

또 한가지 문제는 베란다 불법 확장이다. 2006년부터 아파트나 다세대 등 공동주택의 발코니 확장은 합법화 됐지만 ‘베란다’는 확장을 허용하지 않고 있다. 현행 건축법 시행령에 따르면 발코니는 주거공간 연장을 위해 건물 외벽으로부터 돌출시킨 공간을 뜻한다. 반면 베란다는 공동주택에서 위층이 아래층보다 바닥면적이 작아 아래층 지붕 위에 생긴 여분 공간을 말한다.

다수의 빌라 상층부(3~4층, 필로티가 있는 경우 4~5층)가 베란다로 불법 확장한 경우가 많은데 자칫 구청 점검(항공 촬영 등)에서 불법건축물로 적발되면 수백 만원의 이행강제금을 납부해야 한다. 그러나 빌라 등의 베란다 불법확장이 계속되는 이유는 주택개발업체들이 분양주택을 빨리 처분하기 위해 계약자들에게 ‘준공 이후 베란다 확장 약속’을 해주고 있는 게 가장 큰 원인으로 꼽히고 있다. 따라서 빌라를 고를 때에는 발코니인지 베란다인지 여부와 함께 불법확장 여부도 확인해야 한다.

다만, 지난 1월부터 불법건축물에 대한 양성화 조치가 시행되고 있어 한시적으로 합법화 할 수 있는 길이 열렸다. ‘특정건축물 정리에 관한 특별 조치법’을 통해 작년 1월17일부터 지난 1월16일까지 1년간 시행되고 있다. 양성화 신청은 건축주(소유자)가 특정건축물신고서와 함께 건축사가 작성한 설계도서와 현장조서, 대지권증명서류(등기부등본 등)등을 첨부해 관할 구청 건축과(주택과) 등에 접수하면 된다. 단 발코니 확장 시에도 사전에 관할 지자체의 건축허가를 반드시 받아야 한다.

3.빌라 ‘언제 지었냐’에 따라 집 크기와 주차 대수 달라진다
도시형생활주택(이하 도생주)이 크게 늘면서 도심 주택가의 집 크기도 크게 줄었다. 도생주는 1~2인 가구 증가와 전월세난 해소를 위해 2009년부터 도입됐는데 면적기준 등에 따라 단지형연립주택, 단지형다세대주택, 원룸형주택, 기숙사형주택(2010년 폐지) 등으로 구분된다. 도생주는 최근 5년 사이 30만 가구 이상 물량이 인허가 되면서 물량이 급증하기도 했다. 그러나 주택개발업체들이 최대한 가구 수를 늘리기 위해 주거면적(전용12~50㎡이하)이 작은 원룸형주택 중심으로 단기간에 공급이 집중되면서 각종 부작용도 수반됐다. 10채중 8가구 정도가 원룸형주택으로 공급되면서 거주 면적이 크게 줄었고 주차 부족 등의 부작용도 나타나고 있다. 실제 최근에 지어진 주택의 경우 2000년대 중반 이전에 건축된 빌라보다 다소 작다는 느낌이 드는 이유가 바로 여기에 있다. 일부 연세가 있으신 분들은 그래서 2000년대 초중반에 지어진 빌라가 좋다는 의견을 내놓기도 한다.

도생주(원룸형주택) 공급이 크게 늘면서 도심 주차난도 문제가 되고 있다. 지난해 주차기준이 강화되기 전까지 도생주 주차공간은 상업지역과 준주거지역을 기준으로 전용면적 120㎡당 차량 1대 공간을 확보하도록 했다. 가구당 전용면적이 보통 20~30㎡인 것을 고려하면 5~6가구당 차량 1대 분을 확보하면 되는 셈이었다. 입주자 입장에서는 그만큼 주차공간 확보가 어려워 동네 이곳 저곳을 찾아 다닐 수 밖에 없는 실정이다. 더불어 2002년 이전에 준공된 빌라, 즉 빨간 벽돌로 지어진 빌라의 경우도 주차공간 확보가 쉽지 은 않다. 주차장법이 1990년대 가구당 0.5대였고 2002년 가구당 1대로 확대됐기 때문이다.

4.오랜 시간 투자해야 좋은 집 구할 수 있다
다세대, 연립주택 등 빌라가 아파트, 단독보다는 비교적 투자금액이 적은 것이 사실이나 적지 않은 목돈이 들어가는 만큼 오랜 기간 꼼꼼히 따져 보고 점검해야 한다. 가격의 적정성은 물론이고 위에서 든 몇 가지 사례처럼 층수와 주차공간 확보, 준공연한 등을 말이다. 이 밖에도 아래 층에 상가가 있는 빌라 역시 주차공간 확보가 어렵고 골목 안으로 들어간 주택의 경우 차량 등이 드나들기 쉽지 않은 만큼 선호도가 다소 떨어질 수 있는 점도 유의해야 한다. 또한 기본적이지만 주변에 기반시설이 잘 갖춰져 있는지도 살펴야 한다. 학교와 어린이집, 대형마트와 병원, 교통여건 등을 말이다.