[칼럼] 6·19 대책의 명암

심교언 건국대 부동산학과 교수

최근 정부가 집값이 폭등하고 있는 것으로 판단하고 이를 막기 위한 정책을 쏟아내고 있다. 정말 집값이 폭등하고 있는 것일까. 우리나라에서 가장 오랫동안 자료를 축적한 KB국민은행에서 발표하는 아파트매매가격지수를 살펴보면 역사적 흐름을 어느 정도 파악할 수 있다. KB국민은행은 1986년부터 가격지수를 발표해오고 있다. 올해 1월부터 6월까지의 상승률을 계산해보면, 전국 지수는 0.35% , 서울은 1.38%, 부산은 1.45%, 6개 광역시는 0.33% 올랐다. 강남구의 경우 1.75% 상승했다.

이 정도면 집값이 폭등한 것일까. 1986년부터 작년까지 아파트매매가격지수의 전국과 서울, 강남의 연평균 상승률은 각각 5.54%, 5.95%, 6.48%이다. 올해 상승률은 평균 상승률에 한참 못 미치는 숫자다.
저성장을 감안해 2008년 금융위기 이후의 상승률만을 본다면 전국과 서울, 강남의 아파트가격의 연평균 상승률이 2.79%, 0.86%, 0.09%로 조사됐다. 이렇게 보아도 올해 상승률이 그리 높아 보이진 않는다. 특이한 점은 이 기간중 지방의 상승률은 높았으나, 서울과 강남의 아파트는 물가상승률에도 못 미치는 것으로 나타났다. 지금 강남구를 비롯한 서울의 상승은 금융위기 이후 지방에 비해 과도하게 하락한 집값이 자연스럽게 제자리를 찾아가는 것이다.

그러나 강남 재건축아파트로 시작된 가격상승은 두드러지는 것으로 보인다. 올해만 수억 원씩 올랐고 정부 대책 발표로 수천만 원이 며칠 만에 빠졌다가 다시 오르는 등 극도의 혼란상을 보여주고 있다. 그래서 정부가 선진국에서는 볼 수 없는 특정지역의 집값을 잡기위한 대책을 발표했고 이제 한 달이 지나간다.

6·19 대책은 정부가 시인하고 있듯이 하반기의 금리인상과 입주물량으로 인한 가격 하방압력을 감안해 특정지역만을 대상으로 하는 핀셋규제로 나타났다. 세부 내용으로는 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제 및 분양권 전매 강화 정도가 눈에 띈다. 이러한 수요억제책 만으로 지금까지 효력을 발휘한 적은 없었던 것으로 알려져 있다. 2000년대 중반에는 분양권 전매제한을 10년으로 강화했음에도 그해 부동산 가격은 폭등했다. LTV·DTI규제가 강남권의 집값을 잡을 수 있다고 희망한 정부가 애처롭기까지 하다.

수요 억제책은 기껏해야 몇 달 정도 거래량 감축과 눈치 보기 시장을 만들뿐이다. 잘 알려져 있듯이 가격은 수요와 공급에 의해서 결정된다. 수요는 인구와 경제여건 등을 따라가게 마련인데, 이를 억지로 낮춰봐야 얼마 안가 그 약발은 떨어지게 마련이다. 그래서 공급이 중요하다. 가격이 오른다는 것은 투기꾼들을 단속하라는 말이 아니고 공급을 늘리라는 신호다. 한국 주택시장 역사를 보아도 단 한차례 200만 가구 건설만이 가격을 안정시켰을 뿐 나머지 정책은 대부분 단발성 효과에 그쳤다.

지금 서울과 부산 같은 대도시의 집값 상승은 지속적으로 늘어나는 수요에 비해, 정부 규제로 인한 공급 위축으로 생긴 문제다. 앞으로 얼마 안가 서울은 대부분의 주택이 재건축 혹은 재개발 대상이 됨에도 불구하고 각종 규제로 인해 공급 여력이 줄어들고 있다. 재건축 초과이익환수제 마저 시행된다면 공급은 더욱 줄어들게 되고 가격은 더욱 상승할 가능성이 높아진다. 정부는 편협된 정보를 바탕으로 정책을 만들지 말고 시장상황이 어떤지 먼저 냉정하게 판단해야 한다. 그리고 정책수단이 적절한 것인지를 꼼꼼히 따져서 제도를 보완해 나가야 주택시장의 안정이 달성되고 서민들의 삶도 개선될 수 있을 것이다.