[8·2후속대책] “분양가상한제, 강남 외 서울 재건축에 새 장애물”

선정기준 따르면 서울 12개구 사정권
강남은 보증심사 규제에 가격조정 받아
내년 초과이익환수제 겹치면 타격클 듯

민간택지 분양가상한제가 사실상 부활하면서 서울 재건축 단지들의 타격이 불가피할 전망이다.

분양가상한제로 사업성에 대한 불확실성이 커져 공급이 위축될 가능성이 높고, 특히 그간 주택도시보증공사(HUG) 분양가 관리의 직접 대상이 아니었던 강남 외 서울 재건축 단지들의 타격이 더 클 수 있다는 예상이다.

5일 국토교통부가 내놓은 8·2 대책 후속조치에 따르면 최근 3개월간 주택가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 지역은 분양가상한제 적용 가능성이 높다.

국토부는 이들 지역 가운데 △최근 12개월간 평균 분양가격상승률(전년동기대비)이 물가상승률의 2배를 초과하는 경우 △분양이 있었던 직전 2개월의 청약경쟁률이 각각 5대1을 초과하거나 국민주택규모(85㎡) 이하의 청약경쟁률이 10대 1을 초과하는 경우 △3개월간 주택 거래량이 전년동기대비 20% 이상 증가한 경우 중 한 개 요건을 동시에 충족할 경우 상한제 대상지역으로 선정할 수 있다고 밝혔다.

최근 통계에 관련 기준을 적용해 보면 서울의 경우 분양가상한제 우선 조건(최근 3개월간 주택가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 지역)을 충족하는 지역은 12곳이다.

최근 3개월(6~8월)간 소비자물가지수(0.7%)의 2배인 1.4% 이상 집값이 오른 지역(한국감정원 통계 기준)은 강남(2.40%), 노원(2.40%), 강동(2.24%), 송파(2.08%), 양천(1.99%), 성동(1.97%), 서초(1.74%), 용산(1.58%), 영등포(1.69%), 강서(1.65%), 마포(1.45%) 등 투기지역 11개구와 동작구(1.66%) 등 총 12개 구다.

경기도의 경우 성남 분당구(3.44%), 고양시 덕양구(1.63%), 일산 동구(11.60%)·서구(2.23%), 지방은 대구 수성구(1.63%), 세종시(2.92%) 등이 부합한다.

국토부는 8·2 대책 발표 후 주택가격이 안정세를 찾고 있기 때문에 10월 말쯤 시행되는 분양가상한제 적용 대상지를 속단하기는 어렵다는 입장이다.

건설업계는 서울 강남권 등에 분양가상한제가 적용될 경우 내년에 부활하는 초과이익환수제 등 이중 규제로 타격이 클 것이라고 내다봤다.

대형 건설사 관계자는 “참여정부 이후 강남권 재건축 사업이 오래 동안 묶여 있던 것은 재건축 초과이익환수제, 분양가상한제 시행으로 조합원들이 수익성이 악화했기 때문”이라며 “강력한 정부 규제로 집값 하락이 예상되는 가운데 상한제까지 시행되면 사업 추진에 걸림돌이 될 것이 분명하다”고 말했다.

특히 서울 강남외 지역 재건축 사업이 이번 규제로 더 어려워질 수 있다는 시각도 많다.

강남과 서초의 경우 HUG가 이미 고분양가 관리지역으로 지정해왔기 때문에 분양가상한제가 생소하지 않지만, 그 외 지역은 그간 상대적으로 분양가 책정이 자유로웠기 때문에 새로운 장애물이 생긴 것이라는 설명이다.

한 대형 건설사 관계자는 “강남의 경우 정부가 HUG 보증으로 분양가상한제를 사실상 시행해 왔기 때문에 타격이 크지 않을 수 있다”면서 “오히려 강남 외 서울 지역 재건축 사업장들이 전에 없던 상한제를 적용받으면서 난관을 겪을 가능성이 있어 보인다”고 말했다.

소비자 입장에서는 분양가상한제가 새로운 기회일 수 있다는 의견도 있다.

또 다른 대형 건설사 관계자는 “상한제로 결국 분양가가 낮아진다면 소비자 입장에서는 더 유리한 형국”이라면서 “분양가상한제로 청약 시장에 대한 관심이 더 커질 것”이라고 말했다.