주담대 보유 연봉 7000만원 직장인 대출 한도 3.9억→2.9억

금융위 '금융회사 여신심사 선진화 방안' 발표
新DTI 내년 1월부터 도입
DSR은 내년 4분기 은행권부터 도입

제공=금융위

내년 1월 차주의 상환능력을 더 꼼꼼히 따지는 신(新)총부채상환비율(DTI)이 도입되면서 다주택자의 대출 한도가 줄어든다. 이미 주담대를 보유한 연봉 7000만원의 직장인이 서울에서 집을 살 때 추가로 받을 수 있는 주담대 한도는 3억8900만원에서 2억9700만원으로 축소된다.

금융위원회는 26일 이같은 내용을 담은 ‘금융회사 여신심사 선진화 방안’을 발표했다. 이는 지난 10월 24일 정부가 발표한 ‘가계부채 종합대책’의 후속 조치다.

◇신DTI 내년 1월 도입
내년 1월부터 도입되는 신DTI는 연소득 대비 상환액을 계산할 때 보유한 모든 주담대 원리금을 반영한다. 기존에는 신규 주담대 원리금과 기존 주담대 이자만 반영했던 것과 비교해 대출한도가 줄어들 수밖에 없다.

두번째 주담대의 만기를 늘려 대출 한도를 확대하는 것을 막기 위해 2번째 주담대부터는 만기를 15년으로 제한해 DTI를 계산한다. 다만 실제 상환기간은 15년을 초과할 수 있다.

예를 들어 주담대를 2억원(만기 20년, 금리 3.0%)의 주담대를 보유하고 있는 연소득 1억원인 사람이 서울 등 투기지역 소재 주담대(DTI 30%)를 추가로 받을 경우, 대출 한도는 4억1100만원에서 3억2000만원으로 줄어든다. 기존 주택을 2년 이내에 처분하는 조건이다.

1억8000만원의 주담대(만기 20년, 금리 3.5%)를 보유하고 연소득이 7000만원인 사람이 조정대상지역 소재 주담대를 받으려고 할 경우에는 2가지 방식으로 대출 금액이 산정된다. 기존 주택을 2년 이내에 처분할 경우에는 최대로 받을 수 있는 대출금액이 현재 3억8900만원에서 2억9700만원으로 감소한다. 기존 주택을 처분하지 않을 경우 대출 한도는 1억8400만원으로 절반 수준으로 줄어든다.

소득 산정시에는 차주의 최근 2년간 증빙소득을 확인한다. 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원 등 객관성 있는 자료가 기반이다.

연소득이 없는 퇴직자 등에 대해서는 예외적으로 인정소득(국민연금, 건강보험료 납부내역 등)·신고소득(카드사용액 등)을 활용할 수 있게 한다. 다만 추정소득에서 각각 5%, 10%씩을 차감하고 한도는 최대 5000만원으로 제한한다.

현재 만 40세 미만 무주택 근로자의 경우에만 반영했던 장래예상소득은 연령 제한이 없어진다. 2년간 근로소득 증빙자료를 제출한 차주의 장래소득이 늘어날 것으로 예상될 경우 증가분을 반영해준다. 다만 청년층, 신혼부부는 2년간 증빙소득 확인을 하지 않아도 일반 대출자보다 높은 증액한도를 인정하기로 했다.

이사 등으로 불가피하게 일시적 2주담대를 보유하게 된 경우 원리금 상환부담을 완화한다. 기존 주택의 매매계약서를 제출할 경우 기존 주담대 이자상환액만 반영하고, 2년 내 처분 및 주담대 상환을 약정할 경우 15년의 만기제한도 적용하지 않는다.

◇DSR 내년 4분기 은행권부터 도입
차주가 보유한 모든 대출의 원리금을 반영하는 총부채원리금상환비율(DSR)은 내년 4분기 은행권부터 도입한다. 대출의 종류, 상환방식 등에 따라 차주의 실제 상환부담을 반영한다.

전세대출을 보유한 경우에는 임차보증금으로 상환이 가능하기 때문에 이자 상환액만을 포함하고 마이너스 대출 등 신용대출의 경우 만기연장 기간 등을 감안해 10년간 분할상환하는 것으로 산정한다.

모든 종류의 가계대출에 DSR을 적용하지만 중도금대출, 이주비대출, 서민금융상품, 전세대출 등 적용이 어려운 상품의 경우에는 DSR을 적용하지 않는다.DSR의 소득 산정방식은 신DRT 산정박식과 같다.

신규 가계대출 취급액 중에서 고(高)DSR 대출 비중을 일정비율 이내로 유지하는 포트폴리오 관리를 통해 금융사 여신관리 지표로 활용하기로 했다.

손병두 금융위 사무처장은 “신DTI, DSR 도입으로 차주 상환능력에 대해 보다 정확히 평가할 수 있는 선진화된 여신심사 관행을 정착하게 된다”며 “신DTI는 내년 1월 중 시행하고 DSR은 은행권부터 내년 4분기 관리지표로 도입할 것”이라고 말했다.